Laki isännöinnistä

Aloite Eduskunnalle Laiksi Isännöinnistä

ALOITTEEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

Aloitteessa ehdotetaan säädettäväksi uusi Laki isännöinnistä, joka olisi isännöinnin toimintaa sääntelevä yleislaki. Lailla edistettäisiin ja toteutettaisiin isännöinnin eettisiä perusteita ja taloyhtiön hyvää hallintotapaa. Laki täydentäisi vuoden 2009 asunto-osakeyhtiölakia erityisesti niiltä osin kuin lakiin on otettu isännöintiä koskevia säännöksiä. Tavoitelakina ehdotettava isännöintilaki ei sisältäisi yksityiskohtaisia säännöksiä, vaan yleisiä periaatteita ja tavoitteita, jotka ohjaavat isännöinnin toimintaa.

Uuteen lakiin isännöinnistä ehdotetaan otettavaksi säännökset isännöitsijän velvollisuuksista sekä erinäiset säännökset lain valvonta- ja rangaistussäännöksistä. Laissa määriteltäisiin myös Isännöinnin ja Isännöitsijän ja Asunto-osakeyhtiön käsitteeet. Isännöinnin -määritelmä tulisi olemaan laaja, jotta se kattaa kaikki olennaiset isännöinnin tehtävät. Isännöitsijän -määritelmä kattaa sekä itsenäiset isännöitsijät että isännöintiyritysten palveluksessa olevat isännöitsijät. Asunto-osakeyhtiön osalta laissa viitattaisiin asunto-yhtiölain (1599/2009) 1 §:n soveltamisalasäännöksessä tarkoitettuun yhteisöön.

Ehdotuksen päätavoitteena on täsmentää ja vahvistaa lainsäädännön ja käytännön vaatimuksia hyvän isännöintitavan kannalta. Lakia sovellettaisiin täydentävästi isännöintiä koskevan muun lainsäädännön rinnalla. Ehdotettu laki yhtenäistäisi ja ajanmukaistaisi isännöinnin toimintaympäristössä vakiintuneita periaatteita luomalla lakiin perustuvat yhtenäiset käytännöt, jotka koskevat kaikkia taloyhtiöitä. Laki vastaisi sisällöltään osittain Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositusta, jonka tarkoituksena on edistää avoimuutta, vastuullisuutta ja tehokasta hallintoa taloyhtiöissä. Näin varmistettaisiin, että kaikkialla noudatetaan samoja periaatteita ja toimintatapoja.

Lain toteutumisen varmistamiseksi lakiin otettaisiin säännökset uudesta Isännöintivalvontaviranomaisesta ja lain rikkomista koskevat rangaistussäännökset. Näitä koskevat säännökset tulisivat voimaan lain voimaantuloa myöhemmin. Lakialoite sisältää voimaantulosäännösten päivämäärät.

Ehdotettu laki isännöinnistä on tarkoitettu tulemaan voimaan 1. päivänä tammikuuta 2026.

Lain 12 §:n säännökset, jotka koskevat isännöintivalvontaviranomaisen valvontaa, tulevat voimaan 1 päivänä huhtikuuta 2026.

Lain 13 §:n rangaistussäännökset, jotka koskevat 3 §:n, 4 §:n, 5 §:n, 6 §:n, 7 §:n, 8 §:n ja 10 §:n säännösten rikkomista, tulevat voimaan 1 päivänä tammikuuta 2027.

Riippumaton ja perusteellinen valmistelu: kansalaisaloite isännöintilain pohjana

Lakialoitteen valmistelu on tapahtunut parlamentaarisen valmistelukoneiston ja sitä koskevan sääntelyn ulkopuolella (Suomen perustuslaki 53 §, Laki valtioneuvostosta 175/2003). Aloite on myös riippumaton parlamentarismin sisällöstä, joka isännöinnin toimintaympäristön edellyttämän pitkäjänteisen yhteiskuntapoliittisen ohjauksen pohjalta voi sisältää ongelmia. Lainsäädäntötoimen laadun parantaminen edellyttää usein sitoutumista ja tavanomaisen hallituskauden ylittäviä toimenpiteitä ja ponnisteluja.

Aloitteen valmistelussa on noudatettu eriytettyä prosessia myös kansanedustajan toimivaltaan kuuluvaan lakialoitteeseen (perustuslain 39 §) nähden, eikä käytössä ole ollut eduskunnan kanslian valiokuntasihteeristöä tai avustajia (perustuslain 4 luku, Eduskunnan työjärjestys (17.12.1999/40 v. 2000). Valmistelun asianmukaisuuden on lain muodollisten kelpoisuusehtojen (perustuslaki 60 §:n 1 momentti, HE 1/1998 vp, s. 43, 111) sijaan varmistanut käytännönläheinen, osana sosiologinen näkökulma isännöinnin toiminnasta, sekä lainvalmistelussa tarvittava tutkimus- ja suunnittelutaito (valtioneuvoston asetus oikeusministeriöstä 543/2003, 6 § (31.1.2019/156).

Ehdotettavan isännöintilain kohdalla käytetty uusi demokraattisen osallistumisen muoto, kansalaisaloiteoikeus, lainsäädännön muuttamiseksi on vastannut kansalaisyhteiskunnan näkökulmasta myös parlamenttivaalien välisen ajan ongelmatiikkaan. Hankkeen organisointi laajassa ja yhteiskuntapoliittisesti merkittävässä tehtävässä on mahdollistanut riippumattoman lainvalmistelun, tarkoituksemukaisen organisaatiomuodon, ristiriitojen sääntelyn analyysiin osin pohjautuvan säädösmuotoa koskevat valinnat, intressien laadun ja niiden luonteen paikallistamisen, sekä harkittavissa olevien vaihtoehtojen vaikutusten ennakoinnin.

Lain valmistelun menetelmällinen perusta läpäisee lainvalmisteluprosessin: kuuleminen, vaikutukset, läpinäkyvyys ja avoimuus, oikeudenmukaisuus. Kysymys on näiltäkin osin lain legimaatioperustasta, joka ankkuroituu jokaisen oikeuteen osallistua ja vaikuttaa yhteiskunnan ja elinympäristönsä kehittämiseen, sekä taasen julkisen vallan tehtävään edistää yksilön mahdollisuuksia osallistua yhteiskunnalliseen toimintaan ja vaikuttaa häntä itseään koskevaan päätöksentekoon (perustuslain 2.2 §, 14.4 §). Isännöintilakiehdotuksen yhteiskunnallista merkitystä tähdentää myös julkisen vallan tehtävä edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä (perustuslain 19.4 §).

Pyrkimyksenä on ollut, että ehdotettavaa isännöintilakia ei jouduttaisi myöhemmin näistä syistä korjailemaan tai paikkaamaan.

Lakialoitteen valmistelussa on hyödynnetty laajasti valtioneuvoston lainvalmistelun ohjeita ja oppaita sekä kehittämisohjelmia, jotta on varmistettu lain laadukkuus, perustuslainmukaisuus ja käytännön toimivuus. Lakialoitteen valmistelussa on varmistettu lainvalmistelun perusperiaatteiden noudattaminen ja lakialoitteen vaikutuksia on arvioitu monipuolisesti (Lainkirjoittajan opas, Oikeusministeriö 37/2013, Lainvalmistelun vaikutusarviointiohje, Valtioneuvosto 2022). Isännöintilain valmistelu on tästä näkökulmasta yhtenäistä eri ministeriöiden säädösvalmistelukäytäntöjen ja säädösten laatuvaatimusten toteutumisen kannalta.

Lakialoitteen perustuslainmukaisuus on arvioitu osana laillisuusvalvontaa, ottaen huomioon perustuslain perusoikeudet ja oikeusvaltioperiaate (Perus- ja ihmisoikeusvaikutusten arviointi lainvalmistelussa, Oikeusministeriö 2022:15). Valmisteluprosessin aikana sääntelyn kohdetaholta on pyydetty lausuntoja lakiehdotuksen valmisteluun (lausuntomenettely ja kuuleminen).

Kansalaisaloitteesta lähtöisin olevan isännöintilakiehdotuksen kohdalla lainvalmistelun oppaiden ja ohjeiden merkitys on periaatteellisesti erityisen suuri. Kansalaisaloite uutena suoran demokratian ilmentymänä asettaa lainvalmisteluprosessille erityisen korostuksen laadukkuuden ja oikeusvarmuuden vaatimuksille.

Lakiehdotuksen valmistelussa on ollut mukana myös oikeustieteellinen tarkastelu. Tämä on painottanut moniulotteista näkökulmaa, jossa yhdistyvät oikeusjärjestyksen normit, lainsäädännön periaatteet, käytännön soveltaminen ja yhteiskunnalliset vaikutukset. Tällöin pohdittavaksi ovat tulleet kysymykset esimerkiksi säännösten suhteesta voimassa olevaan oikeuteen ja sääntelyn vaikutus oikeussubjektien asemaan ja yhteiskuntaan.

Lakialoitteen valmistelussa on otettu huomioon myös oikeuspoliittisia ainesosia, jotka ovat ohjanneet sääntelyn kehittämistä sekä sääntelyn tarkoituksenmukaisuuden arviointia. Isännöintialan sääntely herättää kysymyksiä esimerkiksi siitä, millaista tasapainoa tulisi tavoitella julkisen vallan ja yksityisten toimijoiden välisissä suhteissa.

Kansalaisaloitteesta lähtöisin olevan isännöintilakiehdotuksen kohdalla nämä menetelmälliset ainesosat palvelevat olennaista: tavoitteenasettelun ja vaikutusarvioinnin myötä lakiuudistuksen vaikutuksia. Teknisiä tai tiedonhankintaa ja justifiointia koskevia metasääntöjä ei ole kirjoitettu oppikirjan muotoon, sillä teksti tulisi tällöin liian pitkäksi ja detaljirikkaaksi. Isännöintilain vaikutukset edellyttävät huolellista arviointia, joka ottaa huomioon lain laajat yhteiskunnalliset vaikutukset. Tavoitteenasetteluun ja vaikutusarviointiin keskittyminen tämän menetelmällisen viitekehyksen avulla on mahdollistanut sen, että lakiuudistus vastaa yhteiskunnallisiin tarpeisiin ja on tehokas. Tämän ilmentymänä lakiuudistus luo entistä paremmat olosuhteet miljoonien suomalaisten arkeen ja asuinympäristöön.

Tämä aloite täyttää Suomen perustuslain (731/1999, sellaisena kuin se on laissa 4.11.2011/1112), 53 §:n 2 momenttiin otetun lakivarauksen kansalaisaloitelain (12/2012) mukaisen kansalaisaloitteen muotovaatimukset. Aloite sisältää kansalaisaloitelain 4 §:ssä tarkoitetun lakiehdotuksen sekä ehdotuksen perustelut. Aloiteeseen ei ole sisällytetty erilaisia asioita, vaan se keskittyy yhteen säänneltävään asiakokonaisuuteen. Aloitteen perusteluissa esitetyt näkemykset ovat siten tässä määritelty informaatiolähteenä, jotka kohdistuvat selkeään lainsäädäntöehdotukseen. Muodollista estettä aloitteen tekemiselle ei myöskään aiheudu siitä, että samasta asiasta olisi jo vireillä tai eduskunnan käsiteltävänä toinen kansalaisaloite, hallituksen esitys tai kansanedustajan aloite. (HE 46/2011 vp, s. 20). Aloite on laadittu suomen kielellä.

SISÄLLYSLUETTELO

ALOITTEEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

Riippumaton ja perusteellinen valmistelu: kansalaisaloite isännöintilain pohjana 

SISÄLLYSLUETTELO

YLEISPERUSTELUT

1. Johdanto

2. Nykytila

2.1 Lainsäädäntö

Johdanto

Asunto-osakeyhtiölaki

Muu lainsäädäntö

2.2 EU-sääntely

2.3 Isännöinnin eettiset ohjeet

Johdanto

Isännöinnin eettisten ohjeiden syntyhistoria

Voimassa olevat ohjeet: kehitys ja merkitys

3. Asian valmistelu

3.1 Valmisteluvaiheet ja -aineisto

3.1.1 Valmistelun vaiheet ja perusteet

3.1.2 Lausunnot

3.1.3 Jatkovalmistelu

3.1.4 Muita aloitteeseen vaikuttavia seikkoja

3.2 Lain valmistelun eteneminen

4. Aloitteen tavoitteet ja keskeiset vaikutukset

4.1 Aloitteen tavoitteet

4.1.1 Valvonta- ja rangaistussäännökset

4.1.2 Kokoavia näkökohtia

4.2 Lakialoitteen vaikutukset

4.2.1 Yhteiskunnalliset vaikutukset ja vaikutukset yksilöiden asemaan

4.2.2 Hallinnolliset vaikutukset

4.2.3 Taloudelliset vaikutukset

4.2.4 Yleisluontoisen muotoilun mahdolliset vaikutukset

4.2.5 Sääntelyn monimutkaisuus ja vaikutusten hallinta

YKSITYISKOHTAISET PERUSTELUT

1. Lakiehdotusten perustelut

1.1 Laki isännöinnistä

1.2 Lain nimike

I OSA. Yleiset säännökset

1 luku. Lain tarkoitus ja soveltamisala

2 luku. Isännöitsijän velvollisuudet

II OSA. Erinäiset säännökset

3 luku. Valvonta- ja rangaistussäännökset

4 luku. Voimaantulo

2. Suhde perustuslakiin ja säätämisjärjestys

2.1 Suhde perustuslakiin

2.1.1 Johdanto

2.1.2 Yhdenvertaisuus

2.1.3 Omaisuuden suoja

2.1.5 Oikeusturva

2.1.6 Hallintotehtävän antaminen muulle kuin viranomaiselle

2.1.7 Rikosoikeudellinen laillisuusperiaate

2.2 Säätämisjärjestys

LAKIEHDOTUS

Laki isännöinnistä

YLEISPERUSTELUT

1. Johdanto

Isännöinti on lakisääteistä, sopimuksenmukaista ja käytännön toimintaa, jossa asunto-osakeyhtiöiden hallinnollisia, taloudellisia ja teknisiä asioita hoidetaan, tavoitteena kiinteistön arvon säilyminen ja asukkaiden viihtyvyys. Isännöinnin keskeisiä osa-alueita ovat yleisesti ottaen vastaavasti hallinnollinen isännöinti, taloudellinen isännöinti ja tekninen isännöinti. Vaikka lainsäädäntö painottaa hallinnollista isännöintiä, se ei sulje pois isännöitsijän muita tehtäviä.

Isännöinnin sääntely Suomessa on monisyinen kokonaisuus, johon sisältyy sekä lainsäädäntöä että alan itsesääntelyä. Keskeisin isännöintiä sääntelevä laki on asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) (AsOYL). Laki sisältää säännökset muun muassa isännöitsijän tehtävistä, taloyhtiön hallinnosta ja päätöksenteosta. Asunto-osakeyhtiölaki on toiminnan ja hallinnon peruslaki. Laki tarjoaa perustan asunto-osakeyhtiön hallinnolle, mutta se on myös vaikutusyhteydessä muun muassa kirjanpitoon ja tekniseen isännöintiin.

Yleisesti ottaen lakia pidetään hyvänä pohjana isännöinnin järjestämiselle, mutta sen soveltamisessa on ollut myös haasteita ja kehittämiskohteita. Asunto-osakeyhtiölaki sisältää paljon yksityiskohtaisia säännöksiä, mikä on voinut tehdä lain tulkisemisesta ja soveltamisesta käytännössä vaikeaa. Nykyinen lainsäädäntö ei myöskään aina ota riittävästi huomioon erikokoisten taloyhtiöiden erilaisia tarpeita ja toimintatapoja. Näitä ovat muun muassa yhtiöjärjestys, hallintorakenne, kunnossapitotarpeet ja osakkaiden tarpeet, jotka voivat vaihdella.

Yhdenvertaisuuden kannalta ongelmallista on esimerkiksi se, että osakkaan tiedonsaantioikeuden turvaaminen (AsOYL 6:17, 3:10, 3:7) voi olla haastavaa erityisesti suurissa taloyhtiöissä, erityisesti tämä koskee vanhempia tai digitaalisten palveluiden ulkopuolella olevia. Toisaalta merkittävän osan Suomen asuntokannasta muodostavat pienet asunto-osakeyhtiöt voivat kohdata saman ongelman, eri syistä, kuten jos taloyhtiöllä ei ole käytössä tehokkaita viestintäkanavia. Toisena esimerkkinä, lyhytaikaiset vuokraustoiminnat ovat tuoneet uusia haasteita, joita ei ollut olemassa nykyistä lakia säädettäessä.

Asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1. heinäkuuta 2010. Laki on ollut voimassa lähes 15 vuotta ja sitä on uudistettu merkittävästi sen voimaantulon jälkeen. Lain perusperiaatteet ovat säilyneet ennallaan lain koko voimassaoloajan. Laki on jatkuvasti kehittynyt vastaamaan muuttuvia yhteiskunnallisia tarpeita ja oikeuskäytännön kehitystä. Tämä kehitys on välttämätöntä, jotta lainsäädäntö pysyisi ajan tasalla ja vastaisi yhteiskunnan muuttuviin haasteisiin.

Oikeusministeriö on asettanut työryhmän 5. tammikuuta 2024, joka tarkastelee lakia ja tekee tarvittavia muutoksia. Tavoittena on muun muassa helpottaa taloyhtiöiden häiriötilanteisiin puuttumista, asuntojen hallintaanottoa sekä taloyhtiöiden hallittua alasajoa. Työryhmän tehtävänä on valmistella ehdotus asunto-osakeyhtiölain ajantasaistamiseksi. Työryhmän toimikausi kestää 31. toukokuuta 2025 saakka.

Asunto-osakeyhtiölain uudistamisessa on mukana Isännöintiliitto yksityisenä toimijana. Tämä on myös esimerkki julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyöstä. Tällöin julkinen sektori vastaa lainsäädännön kehittämisestä ja yksityinen sektori tuo siihen asiantuntemuksensa ja käytännön kokemuksensa. Myös lainsäädäntötoiminnan ja yleisesti regulaation tutkimuksessa korostettu tärkeänä havaintona ns. julkisen ja yksityisen sääntelyn kasvavaa vuorovaikutusta.

Isännöintiä on koskenut pitkään myös Isännöinnin eettiset ohjeet (Suomen Isännöintiliitto ry, Isännöinnin Auktorisointi ISA ry ja Suomen Kiinteistöliitto ry). Ajantasaisia Eettisiä ohjeita ja niiden muutoksia noudatetaan 1.2.2023 lukien. Ohjeet ovat olleet alan itsesääntelyä, jotka pyrkivät ohjaamaan isännöitsijöiden toimintaa eettisesti kestävällä pohjalla. Ensimmäiset viralliset isännöinnin eettiset ohjeet laadittiin Suomessa vuonna 2006. Ohjeet ovat Isännöintiliiton jäseniä sitova ohjeistus, joka on tarkoitettu eettiseksi ohjeistukseksi koko isännöintialalle. Isännöinnin eettiset ohjeet ovat kuitenkin olleet tärkeä osa isännöintialaa jo pitkään ennen nykyisiä ohjeita.

Ohjeet korostavat avoimuutta ja luovat perustan toimivalle yhteistyölle taloyhtiöiden ja isännöinnin välillä. Ohjeet ovat parantaneet isännöinnin laatua ja lisänneet luottamusta isännöintiin korostamalla avoimuutta ja vastuullisuutta. Ne ovat myös selkeyttäneet isännöinnin toimintatapoja, kuten taloyhtiön hankintoja ja sopimusten hallintaa. Ohjeet täydentävät lainsäädäntöä ja pyrkivät varmistamaan, että isännöintitoiminta on läpinäkyvää, luotettavaa ja osakkaiden etujen mukaista.

Isännöinnin eettiset ohjeet ovat olleet merkittävä osa alan itsesääntelyä, mutta niihin liittyy myös ongelmia. Vaikka ohjeet pyrkivät ohjaamaan isännöitsijöiden toimintaa eettisesti kestävällä pohjalla, niiden vapaaehtoisuus on johtanut siihen, että kaikki isännöitsijät eivät noudata niitä johdonmukaisesti. Epäselvyyksiä on syntynyt myös siitä, miten ohjeita tulisi soveltaa käytännön tilanteissa, mikä on voinut johtaa tulkintaeroihin, erityisesti isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden välillä.

Vaikka ohjeet pyrkivät ohjaamaan isännöitsijöiden toimintaa eettisesti kestävälle pohjalle, niiden vapaaehtoisuus ja tulkinnanvaraisuus jättää merkittävän aukon oikeusturvaan. Ohjeiden noudattamattomuus on ongelma monilla eri ammattialoilla, ei pelkästään isännöinnissä. Tämän vuoksi kysymys ohjeiden oikeudellisesta velvoittavuudesta on oleellinen.

Myös EU-oikeus on tuonut monenlaisia vaikutuksia isännöintiin Suomessa. Vaikka isännöintiä ei olekaan erikseen säädetty Unionin oikeuden kautta, EU-lainsäädäntö vaikuttaa siihen monien eri lakien ja säädösten kautta, jotka on pantu täytäntöön kansallisessa lainsäädännössä. EU-oikeudella on myös suoraan sovellettava vaikutus isännöintiin. Esimerkiksi EU:n yleinen tietosuoja-asetus (GDPR) vaikuttaa suoraan isännöitsijöiden toimintaan, koska heidän on noudatettava asetuksen vaatimuksia henkilötietojen käsittelyssä. EU-oikeudella on etusija kansalliseen lainsäädäntöön nähden. Tämä tarkoittaa, että jos kansallinen laki on ristiriidassa EU-oikeuden kanssa, EU-oikeutta sovelletaan kansallisen lain sijasta.

EU-sääntely on tuonut mukanaan myös EU:n ympäristölainsäädännön myötä energiatehokkuuden edistämistä ja kestävää kehitystä taloyhtiöihin, mikä on tuonut positiivisia vaikutuksia kiinteistöjen hallintaan. Toisaalta EU-lainsäädännön monimukaisuus ja isännöinnin nousseet kustannukset ovat voineet aiheuttaa haasteita isännöintiyrityksille, erityisesti pienille toimijoille. EU-säädösten noudattaminen voi lisätä isännöinnin kustannuksia, mikä voi heijastua asukkaiden kustannuksiin. Joissakin tapauksissa EU-lainsäädäntö voi olla liian jäykkää ja vaikeuttaa paikallisten erityispiirteiden huomioimista isännöinnissä.

Merkittävin muutos on se, että hallittavaksi on tullut kokonaan uusi, itsenäinen oikeusjärjestys, joka kuitenkin on osa Suomen oikeusjärjestystä. EU-oikeudella on monimutkainen suhde kansalliseen lainsäädäntöön, ja sen vaikutukset voivat olla sekä suoria että välillisiä (perustuslain 1 ja 94 §).

Kaiken kaikkiaan lakiehdotus laiksi isännöinnistä on tarpeellinen, koska se vastaa osana sääntelyjärjestelmää nykyisen isännöinnin haasteisiin ja puutteisiin. Laki isännöinnistä selkeyttää isännöinnin sääntelyä, lisää avoimuutta ja luottamusta, ja näin ollen parantaa isännöinnin laatua. Laki myös varmistaa, että isännöitsijän toimivat ammattitaitoisesti ja eettisesti. Erotukseksi pehmeän oikeuden tai sääntelyn sisältämiin sääntöihin, ohjeisiin tai periaatteisiin, lainsäädäntö luo uskottavan järjestelmän, joka varmistaa, että lakia noudatetaan ja että väärinkäytöksiin puututaan.

2. Nykytila

2.1 Lainsäädäntö

Johdanto

Isännöintiin vaikuttava oikeudellinen sääntelyjärjestelmä on ulottuu monelle yhteiskunnan osa-alueelle, esimerkiksi: asunto-osakeyhtiöden sääntelyyn erityislailla (AsOYL); kuluttajansuojaan, henkilötietojen sääntelyyn, pelastuslain asettamiin velvollisuuksiin isännöintiin liittyen ja sopimus- ja velvoiteoikeuteen. Isännöinnin sääntelyjärjestelmä kattaa lainsäädännön ohella monitahoisen viranomaisvalvonnan, itsesääntelyn, oikeuskäytännön ja sopimusjärjestelmän, Yleisimmät isännöintiin liittyvät sopimukset ovat isännöitsijän ja taloyhtiön välinen isännöintisopimus ja taloyhtiöiden korjaus- ja rakennushankkeissa solmittavat urakkasopimukset.

Isännöinnin sääntelyjärjestelmä pyrkii varmistamaan hyvän ja ammattitaitoisen isännöinnin. Järjestelmän tavoitteena on myös turvata osakkaiden oikeudet ja edistää taloyhtiöiden hyvää hallintoa. Tämä monimuotoinen ja kattava sääntelyjärjestelmä on välttämätön, erityisesti nykytilassa, jossa isännöintialan monimutkaisuus ja vaatimukset kasvavat jatkuvasti.

Asunto-osakeyhtiölaki

Isännöintiä koskevan sääntelyn ydin määrittyy Suomessa asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) mukaan. Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijä toimii taloyhtiön hallituksen alaisuudessa ja vastaa yhtiön päivittäisestä hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten kunnossapidosta. Isännöitsijän tehtäviin kuuluu myös taloyhtiön kirjanpidon ja varainhoidon järjestäminen lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti (AsOYL 7:15 §).

Laki määrittelee isännöitsijän keskeiset tehtävät, vastuualueet ja aseman taloyhtiön hallinnossa, sekä asettaa puitteet osakkaiden yhdenvertaiselle kohtelulle, taloyhtiön hallinnolle ja yhtiökokousten järjestämiselle.

Isännöitsijän asema asunto-osakeyhtiölain määrittämänä on erityinen, ja sitä voidaan tarkastella eri näkökulmista. Asunto-osakeyhtiölaki määrittää isännöitsijän aseman perustan säätämällä johdon tehtävästä seuraavasti: "Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti edistettävä yhtiön etua." (AsOYL 1:11 §). Isännöitsijän asema taloyhtiössä eroaa kuitenkin merkittävästi esimerkiksi osakeyhtiölain (624/2006) mukaisesta toimitusjohtajan asemasta, vaikka ne usein yhdistetäänkin.

Asunto-osakeyhtiölain keskeisiä periaatteita ovat yhdenvertaisuus ja osakkaiden oikeuksien turvaaminen. Isännöitsijän tulee toimia näiden periaatteiden mukaisesti, varmistaen, että kaikki osakkaat saavat tasapuolista kohtelua eikä päätöksillä suosita yksittäisiä osakkaita toisten kustannuksella (AsOYL 1:10 §). Yhdenvertaisuusperiaatteen vahva perusta on perustuslain 6 §:ssa. Tämän, ja asunto-osakeyhtiölain sääntelyn ohella yhdenvertaisuuslain (1325/2014) tarkoituksena on edistää yhdenvertaisuutta ja ehkäistä syrjintää sekä tehostaa kohteeksi joutuneen oikeusturvaa. Lakia sovelletaan julkisessa ja yksityisessä toiminnassa (yhdenvertaisuuslain 1 ja 2 §). Tämä sääntely ja asunto-osakeyhtiölain säännökset ovat varmistaneet kaikkien osakkaiden tasapuolisen kohtelun, riippumatta mistään henkilöön liittyvästä tekijästä, sekä toisaalta esimerkiksi heidän osakeomistuksensa suuruudesta. (AsOYL 1:10 §, 6:14 §).

Toisaalta käytännössä lain soveltamisessa on esiintynyt haasteita ja kehitystarpeita. Vaikka yhdenvertaisuusperiaate on tärkeä osa isännöinnin sääntelyä, sen toteutuminen käytännössä ei ole aina taattua. Nykyinen lainsäädäntö, joka ohjaa taloyhtiöiden toimintaa, ei aina kykene riittävän joustavasti vastaamaan erikokoisten taloyhtiöiden moninaisiin tarpeisiin ja toimintatapohin. Tämä lainsäädännön jäykkyys voi hidastaa päätöksentekoa ja vaikeuttaa taloyhtiöiden kykyä reagoida nopeasti muuttuviin olosuhteisiin.

Epätasa-arvoiset resurssit, tiedon puute ja vähäisemmät vaikutusmahdollisuudet voivat johtaa siihen, että nykyinen lainsäädäntö ei takaa kaikille osakkaille ja asukkaille oikeuksia ja mahdollisuuksia vaikuttaa omaan asuinympäristöönsä ja saada tarvitsemansa palvelut riippumatta siitä, missä he asuvat tai kuinka suuri heidän osakeomistuksensa on. Esimerkiksi pienimmissä taloyhtiöissä tai syrjäseuduilla asukkaat voivat olla heikommassa asemassa kuin suuremmissa taloyhtiöissä tai kaupunkikeskuksissa asuvat. Vaikka asunto-osakeyhtiölaki pyrkii edistämään yhdenvertaisuutta, se ei pysty poistamaan kaikkia käytännön esteitä.

Yhdenvertaisuuden perustan, perustuslain 6 §:ssä säädetyn yhdenvertaisuuden, lisäksi tämä on merkityksellistä perustuslain 20 §:n kannalta. Säännös velvoittaa julkista valtaaa turvaamaan jokaiselle oikeuden terveelliseen ympäristöön sekä mahdollisuuden vaikuttaa elinympäristöään koskevaan päätöksentekoon. Nämä tekijät voivat johtaa siihen, että nykyinen asunto-osakeyhtiölain sääntely ei täysin takaa yhdenvertaisia oikeuksia ja mahdollisuuksia kaikille yhtiöille, osakkaille ja asukkaille.

Asunto-osakeyhtiölain ei ole, isännöitsijän huolellisuusvelvollisuutta koskevan 1:11 §:n ohella, yksiselitteisiä, lakisääteisiä säännöksiä isännöitsijän pätevyydestä. Tämä epäselvyys voi johtaa käytännössä ongelmiin, joissa vastuuta pallotellaan osapuolelta toiselle, eikä taloyhtiön asioita saada hoidettua tehokkaasti. Epäselvät vastuunjaot voivat myös aiheuttaa ristiriitoja ja luottamuspulaa isännöitsijän ja taloyhtiön välillä. Isännöinnin tai isännöitsijän pätevyyteen liittyviä käytännön haasteita voi liittyä myös taloudenhoitoon, kunnossapitoon, lainsäädännön tuntemukseen ja viestintään.

Isännöitsijän pätevyyttä ohjaavat alan järjestöjen suositukset ja isännöinnin auktorisointijärjestelmä. Käytännössä asunto-osakeyhtiölaki asettaa taloyhtiön hallituksen vastuulle isännöitsijän valinnan (AsOYL 7:20 §), jonka on arvioitava isännöitsijän pätevyys ja sopivuus tehtävään. Monet taloyhtiöt kokevat, että isännöitsijät eivät aja heidän etujaan riittävän hyvin. Isännöitsijöillä voi olla myös eturistiriitoja, jotka vaikeuttavat heidän toimimistaan taloyhtiön edun mukaisesti. Esimerkiksi isännöitsijä, jolla on omistuksia myös rakennusalan yrityksissä, saattaa suositella taloyhtiöille remonttiratkaisuja, joista hän itse hyötyy taloudellisesti. Tällaiset eturistiriidat voivat heikentää taloyhtiön luottamusta isännöitsijään. Isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden välinen viestintä voi myös olla puutteellista tai epäselvää. Erityisesti kriisitilanteiden selkeä ja nopea viestintä voi olla edellytys asukkaiden turvallisuuden kannalta.

Isännöintiä koskeva lainsäädäntö ei tällä hetkellä varmista riittävällä tasolla isännöinnin laatua, luotettavuutta ja osakkaiden oikeusturvaa. Monet isännöitsijät eivät ole riittävän koulutettuja tai heillä ei ole kokemusta taloyhtiöiden moninaisten asioiden hoitamisesta. Isännöitsijöiden osaamisvajeeseen vaikuttaminen on tärkeää taloyhtiöiden hyvän hallinnon ja osakkaiden oikeusturvan kannalta. Osaamisvaje ja luottamuspula eivät ole vähäisiä ongelmia, vaan ne voivat johtaa vakaviin seurauksiin, kuten taloyhtiöiden taloudellisiin vaikeuksiin tai asukkaiden oikeuksien loukkaamiseen.

Vaikka asunto-osakeyhtiölaki muodostaa isännöinnin lainsäädännöllisen perustan, se ei kuitenkaan kata kaikkia isännöinnin toimintaan liittyviä oikeudellisia näkökohtia. Nämä näkökohdat liittyvät myös perusoikeuksiin. Ne asettavat reunaehdot isännöinnin sääntelylle ja käytännöille, varmistaen muun muassa osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun, omaisuuden suojan ja mahdollisuuden vaikuttaa omaan elinympäristöönsä.

Muu lainsäädäntö

Isännöintiin liittyvän sääntelyn merkittävä kokonaisuus on kuluttajansuojalainsäädäntö. Kuluttajansuojalainsäädäntö määrittelee kuluttajan ja elinkeinonharjotitajan välisiä suhteita. Kuluttajansuojalainsäädännön keskeisin säädös on kuluttajansuojalaki (38/1978, seur. KSL).

Laki sisältää säännöksiä kuluttajien oikeuksista ja sen säännökset voivat tulla sovellettavaksi myös isännöintipalveluja hankittaessa. Lakia sovelletaan isännöinnissä silloin, kun isännöintipalveluja tarjotaan kuluttajille vastiketta vastaan. Jos isännöinnin tarjoaja toimii ammattimaisesti ja palvelu on kulutushyödyke, kuluttajansuojalaki on voimassa (KSL 8:1 §).

Kuluttajansuojalain toimivuuteen isännöinnin alalla on suhtauduttu vaihtelevasti. Keskustelua on käyty esimerkiksi lain soveltamisesta ja sen vaikutuksista. Tavoitteena on ollut selventää lain soveltamista ja varmistaa, että kuluttajien oikeudet toteutuvat myös isännöinin alalla. Isännöitsijä toimii taloyhtiön edustajana, mutta samalla hänellä on velvollisuuksia myös kuluttajia kohtaan. Kuluttajansuojalaki koskee kuitenkin ensisijaisesti kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välistä suhdetta. Isännöitsijän rooli tässä suhteessa voi olla epäselvä.

Huoneistotietojärjestelmästä annettu laki (1328/2018, seur. HTJ-laki) on uudempi säädös, joka vaikuttaa isännöintiin. Laki luo perustan sähköiselle huoneistotietojärjestelmälle, johon asunto-osakkeet rekisteröidään. Lakia sovelletaan huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkaiden omistusta ja panttausta ja osakkeiden omistuksen perusteella hallittavia kohteita koskevien rekistereiden ja asiointijärjestelmän (huoneistotietojärjestelmä) ylläpitoon sekä niissä tapahtuvaan tietojen käsittelyyn. Lakia sovelletaan myös näitä tarkoittavan osakkeen omistuksen ja panttauksen kirjaamisessa ja osakkeeseen kohdistuvan rajoituksen merkitsemisessä noudatettavaan menettelyyn sekä kirjaamisen oikeusvaikutuksiin (HTJ-laki 1 §).

Isännöitsijöillä on velvollisuus (AsOYL 3:7 §, 7:17 §, 3:10 §) toimittaa tietoja järjestelmään ja ylläpitää rekisteriä. Huoneistotietojärjestelmän kehitys on jatkuvaa, ja siihen luodaan uusia ominaisuuksia vaiheittain. Tulevaisuudessa huoneistotietojärjestelmä kehittyy edelleen, ja sen tavoitteena on lisätä läpinäkyvyyttä ja parantaa tiedon saatavuutta sekä yhteistyötä eri toimijoiden välillä. Huoneistotietojärjestelmä hankeet (HTJ1 ja HTJ2) ovat vireillä maa- ja metsätalousministeriön hallinnonalalla. Pääosin toteutettu HTJ1 keskittyy osakeluotteloiden siirtoon ja rekisteröintipalvelujen kehittämiseen. HTJ2 jatkaa järjestelmän kehittämistä kattamaan taloyhtiöiden taloudelliset tiedot sekä korjaus- ja muutostyötiedot.

Laki huoneistotietojärjestelmästä on parantanut isännöinnin tiedonhallintaa ja helpottanut osakehuoneistojen panttausta ja siirtoa. Siirtymävaihe vanhojen yhtiöiden osalta on voinut aiheuttaa joitakin haasteita. Esimerkkinä vanhojen tietojen siirto uuteen järjestelmään. Vanhoilla yhtiöillä on usein paljon tietoa, joka on tallennettu vanhoihin järjestelmiin tai jopa paperille. Näiden tietojen siirtäminen uuteen digitaaliseen järjestelmään voi olla aikaa vievää ja kallista. HTJ-laki liittyy ensisijaisesti osakeluetteloiden sähköiseen rekisteröintiin, mutta järjestelmän tietosisältö laajenee tulevaisuudessa kattamaan myös muita taloyhtiöiden hallinnollisia tietoja. Järjestelmään tottumisen myötä sen hyödyt kuitenkin korostuvat, ja tiedonhallinnan tehostumienn edistää osakehuoneistojen hallinnan sujuvuutta.

Työsopimuslaki (55/2001) sisältää säännökset työntekijöiden oikeuksista ja velvollisuuksista, jotka koskevat myös isännöintiyritysten työntekijöitä. Vaikka isännöitsijä itse ei välttämättä ole työsuhteessa taloyhtiöön, hän voi olla työsuhteessa isännöintiyritykseen. Tällöin työsopimuslaki soveltuu myös isännöitsijän työsopimukseen, Työsopimuslain soveltamiseen isännöintialalla liittyy sekä myönteisiä kokemuksia että haasteita. Yleisesti ottaen lakia pidetään tärkeänä työntekijöiden oikeuksien turvaajana, mutta sen sen soveltamisessa isännöintiin on ollut joitakin erityispiireitä, jotka ovat herättäneet keskustelua. Esimerkkinä taloyhtiöllä voi olla omia työntekijöitä, ja työlainsäädännön soveltaminen näihin työntekijöihin on suoraviivaisempaa, mutta isännöitsijän rooli työnantajana voi tuoda esiin erityispiirteitä.

Erityisesti isännöitsijän asema työsopimuslain näkökulmasta on ollut pohdinnan kohteena. Ongelmallisena on pidetty sitä, että isännöitsijän tehtävät ja vastuut ovat tyypillisesti työntekijän tehtäviä, mutta isännöitsijällä on myös itsenäistä päätösvaltaa tietyissä asioissa. Isännointiala on ammattimaistumassa, ja lainsäädännön tulkintaongelmien ohella myös isännöitsijöitä koskevan työehtosopimuksen puuttuminen voi hidastaa tätä kehitystä.

Isännöintiin liittyy monia muitakin lakeja, kuten esimerkiksi ympäristönsuojelulaki (527/2014), joka säännökset voivat tulla sovellettavaksi esimerkiksi jätehuollon ja energiatehokkuuden osalta Tietyt toiminnot, kuten esimerkiksi lämpöpumppujen asentaminen, voivat vaatia ympäristöluvan. Isännöitsijän on selvitettävä, tarvitaanko taloyhtiön toiminnoille ympäristölupa. (ympäristönsuojelulaki 27, 41, 74 §).

Isännöitsijän ja hallituksen yhteistyö EU:n energiatehokkuusasiassa on myös keskeistä. Tämä voi esimerkiksi edellyttää, että isännöitsijä ehdottaa hallitukselle energiakatselmuksen tilaamista, jotta taloyhtiön energiatehokkuus voidaan selvittää. Tämän jälkeen isännöitsijän tehtävä on, yhdessä hallituksen kanssa tarkastella, millä toimenpiteillä pyritään vähentämään taloyhtiön energiankulutusta ja parantamaan sen energiatehokkuutta.

Myös pelastuslaki (379/2011) tulee sovellettavaksi isännöinnin toimintaympäristössä. Pelastuslaki edellyttää, että asuinkiinteistöissä on pelastussuunnitelma, jossa määritellään toimenpiteet tulipalon tai muun onnettomuuden varalta (pelastuslaki 15 §). Lain säännökset pelastustoimesta ja paloturvallisuudesta koskevat myös asunto-osakeyhtiöitä (pelastuslain 17 §, muutettu lailla 436/2023), mikä korostaa isännöitsijän lainsäädännöllistä osaamista ja vastuuta asukkaiden turvallisuuden varmistamisessa. Isännöitsijän tehtävänä on asunto-osakeyhtiölain ja pelastuslain nojalla yhdessä taloyhtiön hallituksen kanssa laatia ja päivittää pelastussuunnitelma. Tämän yhteistyön avulla varmistetaan, että pelastussuunnitelma on ajantasainen, kattava ja vastaa taloyhtiön erityistarpeita, mikä lisää asukkaiden turvallisuutta onnettomuustilanteissa.

Toisena esimerkkinä pelastuslakiin on vuoden 2024 alussa tullut merkittävä muutos, joka siirtää asuinhuoneistojen palovaroittimien toimivuudesta ja ylläpidosta rakennuksen omistajalle eli käytännössä taloyhtiölle. Tämä korostaa entisestään isännöitsijän roolia taloyhtiön turvallisuuden varmistamisessa. Lain 17 §:ssä tarkoitettu rakennuksen omistajan palovaroittimien hankintaa ja kunnossapitoa koskeva velvollisuus tulee voimaan 1.1.2026 alkaen. (pelastuslaki 17 § 436/2023).

Isännöitsijän toimiin voivat tulla sovellettavaksi myös asuntokauppalain (844/2000) säännökset tiedonantovelvollisuudesta, asunnon virheistä ja niiden seuraamuksista sekä säännökset yhtiöjärjestyksen ja taloyhtiön tietojen luovuttamisesta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus vastaa yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä (AsOYL 7:2 §) Tämä sisältää velvollisuuden pitää yllä ajantasaista tietoa yhtiön taloudellisesta tilanteesta ja kunnossapidosta, jotka ovat myös isännöitsijäntodistuksen keskeistä sisältöä (asunto-osakeyhtölaki 7:27 §). Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijäntodistuksen laatiminen on osa isännöitsijän tehtäviä. Isännöitsijällä on velvollisuus antaa oikeat ja riittävät tiedot taloyhtiön tilanteesta (asunto-osakeyhtiölain 4 luku 1 §).

Isännöitsijäntodistus liittyy läheisesti asuntokauppalakiin, sillä sen sisältämät tiedot ovat usein välttämättömiä myyjän tiedonantovelvollisuuden täyttämiseksi. Myyjän tiedonantovelvollisuus muodostuu useiden asuntokauppalain kohtien ja oikeuskäytännön tulkinnan kautta. Isännöitsijäntodistus on yksi keskeisimmistä asiakirjoista, joilla myyjä täyttää tiedonantovelvollisuuttaan. Isännöitsijäntodistus on keskeinen tietolähde, joka sisältää paljon olennaisia tietoa taloyhtiöstä. Isännöitsijällä on keskeinen rooli tässä tiedonvaihdossa, sillä hänellä on yleensä paras tieto taloyhtiön asioista. Isännöitsijäntodistus on siis osa laajempaa tiedonvaihtoa, joka liittyy asuntokauppaan.

Yhteenvetona voidaan todeta, että isännöintilakiehdotuksen perustana oikeusjärjestys on oleellinen lähtökohta. Isännöintilakiehdotus on rakennettu osaksi laajempaa lainsäädäntökokonaisuutta, erityisesti asunto-osakeyhtiölakia, täydentämään ja selkeyttämään isännöinnin sääntelyä. Näin ollen isännöintilakiehdotusta voidaan pitää voimassa olevan oikeusjärjestyksen mukaisena rakaisuna. Samalla lakiehdotus on vuorovaikutuksessa osana laajempaa yhteiskunnan muuttumisprosessia ja heijastaa yhteiskunnan arvopohjan muutosta.

2.2 EU-sääntely

Isännöinnin toimintaympäristöön ovat vaikuttaneet myös EU-sääntely sekä oikeudellisesti sitomattomat suositukset ja lausunnot. Unionin oikeus on kiinteä osa Suomen oikeusjärjestelmää, ja sen vaikutus näkyy laajasti eri oikeudenaloilla.

Isännöintiin ovat vaikuttaneet esimerkiksi Suomen kuluttajansuojalain kautta EU:n kuluttajansuojadirektiivit. EU:n kuluttajasuojadirektiivit on pantu täytäntöön Suomessa. Tämä tarkoittaa, että isännöintiyritysten on noudatettava tiettyjä sääntöjä esimerkiksi sopimuksissa, markkinoinnissa ja palveluiden laadussa. Isännöintiyritysten sopimusten taloyhtiöiden kanssa on oltava selkeitä ja ymmärrettäviä, eivätkä ne saa olla kohtuuttomia. Markkinoinnin on oltava asiallista ja totuudenmukaista, eikä se saa olla harhaanjohtavaa. Palveluiden on oltava ammattitaitoisia ja ne on suoritettava sovitussa ajassa.

Keskeisin kulutajasuojalain taustalla oleva EU-direktiivi on neuvoston direktiivi 93/13 ETY kuluttajasopimusten kohtuuttomista ehdoista. Direktiivin asettamat vaatimukset sopimusehtojen kohtuullisuudelle ja läpinäkyvyydelle ovat erityisen tärkeitä isännöintiyritysten ja taloyhtiöiden välisissä sopimuksissa. Isännöintisopimus on yleensä pitkäaikainen ja merkittävä sopimus, joka vaikuttaa taloyhtiön toimintaan ja osakkaiden taloudelliseen asemaan.

EU:n yleinen tietosuoja-asetus (2016/679, General Data Protection Regulation, GDPR) asettaa tiukat vaatimukset henkilötietojen käsittelylle. Tämä koskee myös isännöintiyrityksiä, jotka käsittelevät paljon henkilötietoja, kuten osakastietoja ja asukkaiden tietoja. Isännöintiyritysten on laadittava tietosuojaseloste, jossa kerrotaan, mitä henkilötietoja ne käsittelevät, mihin tarkoitukseen niitä käytetään ja miten niitä suojataan. Tietosuojaselosteen on oltava selkeä, ymmärrettävä ja helposti saatavilla. Isännöintiyritysten on pidettävä rekisterirelostetta henkilötietojen käsittelystä. Lisäksi osakkailla ja asukkailla on tiettyjä oikeuksia henkilötietojensa käsittelyyn, kuten oikeus saada tietoja, oikeus tarkastaa tiedot ja oikeus vaatia tietojen oikaisemista ja poistamista. Tietosuojaselosteen avulla taloyhtiöiden asukkaat ja osakkaat saavat tietoa siitä, miten heidän henkilötietojaan käsitellään. Henkilötietojen käsittely edellyttää isännöitsijältä tietosuojaselosteen laatimista ja ylläpitoa, jossa kerrotaan yksityiskohtaisesti, miten henkilötietoja käsitellään.

GDPR:n noudattaminen edellyttää isännöintiyrityksiltä aktiivista toimintaa ja jatkuvaa tietosuojan kehittämistä. Tietosuojalailla täsmennetään ja täydennetään yleistä tietosuoja-asetusta, ja sen kansallista soveltamista (tietosuojalaki, 1 §).

Samoin kuin GDPR:n vaatimukset korostavat jatkuvan kehittämisen ja mukautumisen tarvetta, myös EU:n ympäristölainsäädäntö asettaa isännöintiyrityksille velvollisuuksia. EU:n ympäristölainsäädäntö on laaja ja monimutkainen kokonaisuus, jonka tavoitteena on suojella ympäristöä ja edistää kestävää kehitystä. EU:n ympäristölainsäädäntö voi vaikuttaa isännöintiin esimerkiksi energiatehokkuuden, jätehuollon ja rakentamisen kautta. Taloyhtiöiden on noudatettava EU:n säädöksiä esimerkiksi rakennusten energiatehokkuudesta ja jätehuollon järjestämisestä. Kansallisen lainsäädännön kautta isännöintiin liittyy esimerkiksi laki rakennuksen energiatodistuksesta (50/2013) (seur. ETL), joka perustuu EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiiviin (2010/31/EU, muutettu 2018/844/EU). Laki edellyttää, että useimmille rakennuksille laaditaaan energiatodistus, joka kertoo rakennuksen energiatehokkuudesta (ETL 9 §).

EU:n ympäristölainsäädäntöön on suhtauduttu isännöinnin kannalta vaihtelevasti, mutta pääosin myönteisesti. Ympäristötietoisuuden kasvaessa ja EU:n asettaessa yhä tiukempia vaatimuksia, isännöintialalla on ymmärretty ympäristöystävällisten ratkaisujen merkitys. Toisaalta ympäristöystävällisten ratkaisujen toteuttaminen voi aiheuttaa merkittäviä kustannuksia taloyhtiöille. Esimerkiksi energiatehokkuusremontit ja uusiutuvan energian ratkaisut voivat vaatia suuria investointeja, ja taloyhtiöiden on tasapainoteltava ympäristötavoitteiden ja taloudellisten resurssien välillä.

EU-oikeuden vaikutukset isännöintiin voivat kansallisen lainsäädännön ohella olla moninaisia ja ulottuvat laajalle alueelle. Tulevaisuudessa EU-politiikat tulevat vaikuttamaan isännöintialaan monilla eri tavoilla. Vaikka isännöinti ei olekaan suoraan EU-tason sääntelyn kohde. EU:n ympäristöpolitiikka, energiatehokkuusdirektiivit, kuluttajansuoja, tietosuoja ja EU:n rahoituspolitiikka, voivat vaikuttaa isännöintialaan. Vaikutus toteutuu todennäköisesti pääasiassa välillisesti, kansallisen lainsäädännön kautta.

EU-oikeus edellyttää isännöitsijöiltä ja taloyhtiöiltä jatkuvaa lainsäädännön muutosten seuraamista ja osaamisen kehittämistä. Isännöinnin toimintaympäristössä on huomioitu, että isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden on hyvä olla tietoisia EU-lainsäädännön vaikutuksista ja noudattaa niitä omassa toiminnassaan. EU-lainsäädännön jatkuva kehitys ja monimutkaisuus luovat jatkuvan tarpeen koulutukselle. Tämä on osaltaan merkinnyt isännöintiyrityksille uusien isännöitsijöiden perehdyttämistä ja vanhemmille isännöitsijöille lisäkoulutuksen hankkimista monessa muodossa.

2.3 Isännöinnin eettiset ohjeet

Johdanto

Isännöinnin eettiset ohjeet on Isännöintiliiton jäseniä sitova ohje, joka on samalla tarkoitettu eettiseksi ohjeistuksi koko isännöintialalle (Isännöintiliitto, ISA, Kiinteistöliitto). Isännöinnin eettiset ohjeet ovat olleet merkittävä osa suomalaista isännöintialaa jo vuosikymmenten ajan. Niiden tavoitteena on ollut luoda selkeät ja kattavat ohjeet, jotka ohjaavat isännöitsijöiden toimintaa kaikissa tilanteissa.

Ohjeiden kehittyminen on heijastanut yhteiskunnan muutoksia, lainsäädännön kehitystä ja alan itsesääntelyn tarvetta jo pitkään. Nykyiset ohjeet edustavat pitkän kehityksen tulosta ja ne vastaavat nykyajan vaatimuksiin. Oikeusjärjestyksen instituutioiden ulkopuolella syntyneinä, niiltä kuitenkin puuttuu perinteisen sääntelyn seuraamus, velvollisuus ja niiden ehtona voi olla sääntelyn kohteen myönteinen tahdonilmaisu.

Näistä syistä on tärkeää arvioida huolellisesti, onko ohjeiden säännöstö tarkoituksenmukaisia ja millaisia vaikutuksia sillä voi olla. Tämä edellyttää usein ymmärrystä normien syntyhistoriasta ja siitä, millaisia tahdonilmauksia niiden taustalla on. Edellytyksenä sille, että voimme arvioida, vastaavatko normit nykyajan tarpeita ja arvoja, merkitystä on ennen kaikkea historiallisella ja sosiologisella tiedolla. Kysymys on lopultakin yksilöiden ja ryhmien vuorovaikutuksesta, ihmisten toiminnasta.

Isännöinnin eettisten ohjeiden syntyhistoria

Isännöinnin eettisten ohjeiden historia Suomessa alkaa 1970-luvulta, jolloin isännöitsijöille laadittiin ensimmäiset eettiset ohjeet. Keskeisiä tekijöitä, jotka vaikuttivat isännöinnin eettisten ohjeiden syntyyn 1970-luvulla, olivat alan järjestöjen aktiivisuus, yhteiskunnallinen muutos ja ammattitaidon kehittäminen. Isännöintiliitto ja Kiinteistöliitto olivat aktiivisia toimijoita, jotka pyrkivät kehittämään alan ammattitaitoa ja luotettavuutta. Isännöitsijöiden ammattitaito ja eettisyys alkoivat olla yhä tärkeämpiä asioita, kun taloyhtiöiden määrä ja koko kasvoivat.

Myös kuluttajansuojan merkityksen korostuminen 1970-luvulla loi painetta isännöintialalle kehittää eettisiä ohjeita, jotka vastasivat muuttuviin yhteiskunnallisiin odotuksiin. Kuluttajansuojan merkitys alkoi korostua, ja myös asunnonostajat vaativat entistä enemmän läpinäkyvyyttä ja luotettavuutta. Lainsäädännössä kuluttajansuojan merkityksen korostuminen johti kuluttajansuojalain (38/1978) säätämiseen vuonna 1978. Laki loi perustan kuluttajien oikeuksille ja velvollisuuksille, ja se kattoi keskeisiä kuluttajakaupan alueita. (HE 8/1977 vp).

Isännöintialan ohjeiden ja toimintasuositusten taustatekijänä oli myös 70-luvulla isännöitsijöitä koskevan sääntelyn yleisluontoisuus ja tulkinnanvaraisuus. Vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölaki (kumottu säädös 30/1926) oli voimassa pitkään. Laki painotti osakkaiden oikeuksia ja heidän välistään suhdetta, ja laki sisälsi niukasti säännöksiä isännöitsijästä. Isännöitsijän tehtävät ja vastuut olivat pitkälti tapaoikeuden ja vakiintuneiden käytäntöjen varassa.

Yleisesti ottaen vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölakia säädettäessä asunto-osakeyhtiömuoto oli vielä kehittymässä, eikä tuolloin osattu ennakoida kaikkia niitä tilanteita, joita asunto-osakeyhtiöissä voi ilmetä. Käytännössä tämä tarkoitti, että isännöitsijän rooli oli epäselvä ja tulkinnanvarainen. Asunto-osakeyhtiölaki oli erityislaki, jonka rinnalla sovellettiin osakeyhtiölakia (osakeyhtiölaki 360/1968, 734/1978). Asunto-osakeyhtiölaki uudistettiin vasta vuonna 1992 voimaan tulleella vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölailla. Uusi laki vastasi paremmin kaupungistumisen ja kerrostaloasumisen yleistymisen myötä muuttuneeseen toimintaympäristöön

Nykyisen asunto-osakeyhtiölain tultua voimaan 1.7.2010, se on ensisijainen laki asunto-osakeyhtiöitä koskevissa asioissa. Osakeyhtiölakia sovelletaan vain täydentävästi, kuten keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden kohdalla (OyL ensin, AsOYL täydentää).

Voimassa olevat ohjeet: kehitys ja merkitys

Suomen Kiinteistöliitto (1.1.2017 lähtien Isännöintiliitto) alkoi 1990-luvulla kehittää isännöinnin eettisiä ohjeita järjestelmällisemmin. Tavoitteena oli luoda selkeät ja kattavat ohjeet, jotka ohjaisivat isännöitsijöiden toimintaa kaikissa tilanteissa. Samanaikaisesti asunto-osakeyhtiölakiin 1990-luvulla tehdyt osittaismuutokset ja vuoden 2009 uuden asunto-osakeyhtiölain sääntelykehitys olivat tarkentaneet isännöitsijän tehtäviä ja vastuita entisestään. Tämä kehitys loi pohjan nykyisille isännöinnin eettisille ohjeille, jotka pyrkivät vastaamaan entistä paremmin isännöintialan muuttuviin yhteiskunnallisiin ja lainsäädännöllisiin vaatimuksiin.

Nykyiset Isännöinnin eettiset ohjeet ovat olleet voimassa vuodesta 2023 lähtien. Ne on laadittu Isännöintiliito, Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n ja Suomen Kiinteistöliiton kanssa. Nämä organisaatiot edustavat laajasti isännöintialan eri toimijoita. Jatkuva kehitystyö on varmistanut, että isännöinnin eettiset ohjeet pysyvät ajan tasalla ja vastaavat isännöintialan ammattilaisten sekä taloyhtiöiden tarpeita.

Nykyiset isännöinnin eettiset ohjeet antavat tarkempia ohjeita esimerkiksi siitä, miten asunto-osakeyhtiölaissa säädetty isännöitsijän velvollisuus hoitaa taloyhtiön taloutta huolellisesti tulisi toteuttaa käytännössä Ohjeet korostavat esimerkiksi avoimuutta taloudenhoidossa ja selkeää raportointia osakkaille. Tämä tarkoittaa, että ohjeet antavat konkreettisia esimerkkejä ja suosituksia siitä, miten isännöitsijän tulisi toimia taloudenhoidossa, jotta se täyttäisi lakisääteisen huolellisuusvelvoitteen. Asunto-osakeyhtiölaki, joka asettaa isännöitsijälle oikeuksia ja velvollisuuksia ja eettiset ohjeet, muodostavat kokonaisuuden, joka pyrkii varmistamaan, että taloyhtiötä hoidetaan taloyhtiön edun mukaisesti, läpinäkyvästi ja osakkaiden edun mukaisesti.

Isännöinnin eettiset ohjeet toimivat myös kuluttajansuojalainsäädännön käytännön toteuttajina isännöintialalla. Ne antavat isännöitsijöille konkreettisia ohjeita siitä, miten toimia kuluttajansuojan periaatteiden mukaisesti. Ohjeissa korostetaan isännöitsijöiden velvollisuutta noudattaa kuluttajansuojalainsäädäntöä ja kohdella asiakkaita tasapuolisesti. Ohjeet voivat myös ohjata isännöitsijöitä antamaan asiakkaille riittävät tiedot sopimuksen sisällöstä ennen sen allekirjoittamista, sekä kieltää isännöitsijöitä antamasta vääriä tai harhaanjohtavia tietoja. Eeettiset ohjeet pyrkivät varmistamaan, että kuluttajansuojalain periaatteet eivät jää pelkiksi teoreettisiksi säännöiksi, vaan ne saavat konkreettisen muodon isännöitsijöiden päivittäisessä työssä.

Isännöinnin eettiset ohjeet eivät ainoastaan täydennä isännöintiä koskevaa lainsäädäntöä, vaan ne myös tukevat sen toteutumista käytännössä. Eettiset ohjeet konkretisoivat lainsäädännön yleisiä periaatteita ja antavat niille käytännön sovellusohjeita. Tämä on erityisen tärkeää, kun lainsäädäntö on yleisluonteista tai tulkinnanvaraista. Eettisten ohjeiden avulla pyritään siihen, että lainsäädäntö toteutuu käytännössä ja että asiakkaiden oikeudet toteutuvat isännöintipalveluissa. Ohjeiden mukautuminen vastaamaan voimassa olevaa säännöstöä ja alan vakiintuneita käytäntöjä, vastaa tarpeeseen, että isännöitsijöillä on käytössään ajantasaiset ja selkeät toimintaohjeet.

Ohjeet ovat osaltaan myös edesauttaneet isännöintialan ammattimaisuuden kehitystä, selkeyttäneet isännöitsijän roolia taloyhtiön ja osakkaiden välissä sekä lisänneet luottamusta isännöintitoimintaan. Eeettiset ohjeet korostavat isännöitsijöiden ammattitaitoa ja osaamista, ja toimivat myös pohjana isännöitsijöiden koulutuksille ja ammattitutkinnoille. Ohjeet ovat määritelleet isännöitsijän tehtävät ja vastuut sekä korostaneet hänen rooliaan asiantuntijana ja neuvonantajana, mikä on lisännyt luottamusta isännöintialaan.

Yhtenäiset käytännöt ovat helpottaneet sekä isännöitsijöiden että taloyhtiöiden toimintaa. Ammattimaisuuden kehitys ja selkeät roolit ovat luoneet vankan perustan luottamukselle, jota isännöintipalveluilta odotetaan, ja näin ollen myös edesauttaneet isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden välistä yhteistyötä. Isännöinnin ammattimaisuus on keskeisessä asemassa myös, kun tarkastellaan alan toimintaa lainsäädännön ja muiden sääntelykeinojen näkökulmasta. Ammattitaitoiset isännöitsijät ovat välttämättömiä, jotta monimutkainen lainsäädäntö, kuten asunto-osakeyhtiölaki, kuluttajansuojalaki, kirjanpitolaki ja tietosuojalainsäädäntö, toteutuu käytännössä.

Eettisten ohjeiden on pysyttävä ajan tasalla. Yhteiskunnalliset muutokset, teknologian kehitys ja uudet lainsäädännölliset vaatimukset edellyttävät, että ohjeita tarkastellaan säännöllisesti ja tarvittaessa päivitetään. Ohjeiden kehittäminen on jatkuva prosessi, jossa alan toimijat seuraavat aktiivisesti yhteiskunnan ja lainsäädännön muutoksia. Ohjeita päivitetään säännöllisesti, jotta ne pysyvät ajan tasalla ja vastattava alan muuttuviin tarpeisiin. Ohjeiden tarkentaminen ja täydentäminen ovat välttämättömiä, jotta ne vastaavat paremmin isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden tarpeita. Erityisesti isännöinnin toimintaympäristöön vaikuttava lainsäädäntö on jatkuvassa muutoksen tilassa. Lainsäädännön muutostahtia ilmentää esimerkiksi asunto-osakeyhtiölakiin tehdyt muutokset: HE 152/2023, HE 280/2023, HE 577/2023, HE 771/2023.

Olennainen osa eettisten ohjeiden toimivuutta on ohjeisiin liittyvä valvontamekanismi Vuoden 2024 alusta toimintansa aloittanut Keskuskauppakamarin alaisuudessa toimiva Isännöinnin eettinen neuvosto valvoo isännöinnin eettisten ohjeiden noudattamista ja käsittelee kanteluita. Kanteluissa selvitetään, onko isännöitsijä tai isännöintiyritys toiminut eettisten ohjeiden vastaisesti. Isännöinnin eettinen neuvosto toimii itsesääntelyn valvontaviranomaisena, joka pyrkii varmistamaan, että alan toimijat noudattavat hyviä käytäntöjä ja eettisiä periaatteita. Isännöinnin eettinen neuvosto toimii itsesääntelyn periaatteella, mutta sen toiminta muistuttaa valvontaviranomaisen toimintaa. Se täydentää lakisääteistä valvontaa ja edistää alan eettistä toimintaa ja luotettavuutta. Neuvosto voi antaa ohjeita ja suosituksia isännöitsijöille ja isännöintiyrityksille ohjeiden noudattamisesta. Ohjeet ja suositukset voivat liittyä yksittäisiin kanteluihin tai yleisesti hyvän isännöintitavan edistämiseen, ja niillä pyritään edistämään hyvää isännöintitapaa ja ehkäisemään vastaavia rikkomuksia tulevaisuudessa.

Isännöinnin eettinen neuvosto on antanut ensimmäisen lausunnon, jossa katsottiin, etä isännöintiyrityksen toiminta oli ollut eettisten ohjeiden kohdan 1. Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti vastaista. Isännöinnin eettinen neuvosto suositteli Suomen Isännöintiliitto ry:lle ja Isännöinnin auktorisointi ISA ry:lle huomautuksen antamista isännöintialan ammattimaiselle toimijalle. Päätös oli yksimielinen. (IEN 1/2024).

Vaikka Isännöinnin eettiset ohjeet ovat olleet hyödyllinen työkalu isännöintialan kehittämisessä, on myös ohjeiden oikeudellisen velvoittavuuden puolesta esitettävissä perusteluja. Ohjeet edustavat alan itsesääntelyä, eivätkä ne ole varsinaista lainsäädäntöä. Lainsäädännön ulkopuolisten Isännöinnin eettisten ohjeiden hyödyntämistä voidaan perustella vahvimmin niiden tuloksellisuudella, sillä alan toimijat pääsevät osallistumaan normien muotoutumiseen. Toisaalta isännöinnille asetettujen tavoitteiden saavuttamiseksi on kysyttävä, millä erilaisilla ja vaihtoehtoisilla keinoilla asetettuihin tavoitteisiin voitaisiin päästä.

Isännöinnin eettiset ohjeet ovat kehittyneet lainsäädännön vakiintuneiden normi- ja instrumenttityyppien rinnalle. Ohjeet ovat kokonaan oikeudellisen sääntelyn ulkopuolisia vaihtoehtoja, samalla tavalla kuin esimerkiksi julkisen sanan neuvoston Journalistin ohjeet ja mainonnan itsesääntely, Kansainvälisen kauppakamari, ICC:n markkinointisäännöt.

Erotukseksi esimerkiksi asianajajia koskevaan sääntely-yhdistelmään, jossa laissa on vahvistettu velvollisuus noudattaa hyvää asianajajatapaa. Asianajajista annetun lain mukaan asianajajan tulee rehellisesti ja tunnollisesti täyttää hänelle uskotut tehtävät sekä kaikessa toiminnassaan noudattaa hyvää asianajajatapaa (laki asianajajista 496/1058, sellaisena kuin se on laissa 569/2008. 5 §:n 1 momentti, Hyvää asianajajatapaa koskevat ohjeet, 15-1-2009, Asianajajanliiton valtuuskunta 26.1.2023). Isännöinnin eettisten ohjeiden muuttaminen säännellyksi itsesääntelyksi asianajajia koskevan sääntely-yhdistelmän kaltaisena, antaisi niille lainvoiman, mikä puolestaan vahvistaisi ohjeiden velvoittavuutta.

Lainsäädäntö on usein tärkeässä asemassa pyrittäessä vaikuttamaan kansalaisten ja yhteistöjen toimintaan. Isännöintiä koskevan regulaation taustatekijöitä voidaan havaita erityisesti yhteiskunnan monimutkaistumisesta. Tämä monimutkaistuminen tuo mukanaan useita tekijöitä, jotka vaikuttavat suoraan isännöintialan toimintaan ja sääntelyyn. Kysymys on yleensä lain syntymisen esitilanteeseenkuuluvien, lain taustalla olevien ilmiöiden havaitsemisesta, ja niiden pitämisestä oikeudellista sääntelyä vaativina ongelmina. Tällaisiin yleisiin taustatekijöihin kuuluvat esimerkiksi lainsäädännön monimutkaistuminen, teknologian kehityksen tuomat uudet työkalut, palvelut ja riskit, ja yksilöiden oikeuksien korostuminen esimerkiksi tietosuojan, osallistumisen ja oikeusturvan osa-alueilla. Erityisiin isännöintialan taustatekijöihin kuuluvat kiinteistöjen monimuotoisuus, osakkaiden moninaiset tarpeet ja uusien toimintatapojen käyttö. Taloyhtiöön voi esimerkiksi kuulua liiketiloja, mikä tuo lisävaatimuksia isännöintiin. Osa osakkaista haluaa aktiivisesti osallistua taloyhtiön päätöksentekoon, kun taas toiset luottavat isännöitsijän asiantuntemukseen. Taloyhtiöiden hallinnossa yleistyviin uusiin toimintatapoihin kuuluvat muun muassa digitaaliset alustat etäkokouksille.

Tämä kehitys luo tarvetta entistä vahvemmalle oikeudelliselle suojalle ja säännöille, sillä isännöinnin eettiset ohjeet eivät yksin riitä vastaamaan muuttuvan toimintaympäristön haasteisiin. Oikeussääntely yhteiskunnan perustana ja keskeisimpänä ohjausjärjestelmänä tuottaa monella tavalla ennustettavuutta. Tämä toteutuu muun muassa normien selkeytymisen kautta, Voidaan myös sanoa, että säännöt yleisinä ja abstrakteina yleistyksinä, ovat keino hallita isännöinnin toimintaympäristön tilanteiden runsautta ja niiden avulla luodaan ennakoitavuutta, vakautta ja yhdenvertaisuutta. Oikeusjärjestyksen institutionaalinen tuki ohjeiden sisällön vaikuttavuudessa ja erityisluontoisessa velvoittavuudessa on tärkeässä asemassa ohjeiden toteutumiseksi.

3. Asian valmistelu

3.1 Valmisteluvaiheet ja -aineisto

3.1.1 Valmistelun vaiheet ja perusteet

Isännöintiä koskevan yleislain valmistelua tukeva selvitystyö käynnistettiin opetus- ja kulttuuriministeriön hallinnonalaan (Valtioneuvoston ohjesääntö 262/2003 18 §, sellaisena kuin se on säädöksessä (30.4.2010/3) kuuluvan ammatillisesta koulutuksesta annetun lain (521/2017) soveltamisesta vuoden 2024 loppupuolella. Varsinainen lain säätämiseen tähtäävä työ alkoi henkilöstövoimavarojen puutteiden vuoksi kuitenkin vasta vuoden 2025 alkupuolella, jolloin valmistelutyö hyväksytettiin sisäisen ohjauksen tehtävänannoksi.

Lainvalmistelusta vastaavan ministeriöiden toimialajaon mukaisesti kysymys on yksityisoikeuden alaan kuuluvasta asunto-osakeyhtiölakiin ja muuhun asumiseen sekä isännöintiin liittyvästä lainsäädännöstä. Toimivaltaiseksi, lainvalmistelusta vastaavaksi ministeriöksi hallitusjärjestelmän sijoittamana paikantuisi tällöin oikeusministeriö (Valtioneuvoston ohjesääntö 14 §).

Lain valmistelussa ei ole ollut käytössä hallituksen lainvalmistelukoneistoa vastaavaa järjestelmää. Lakiehdotus pohjautuu osallistuvan demokratian ulottuvuutena kansalaisaloitejärjestelmään, joka tämän kompensaationa korostaa demokratian korkeampaa dimensiota ja tasoa. Yleensä demokratian eri muotojen eetos läpäisee legitiimisti tämän lain valmisteluprosessin. Lain elinkaaren näkökulmasta valmistelussa onkin ennakoitu, että lain eduskunnan valiokuntakäsittelyssä korostuvat sisällölliset tärkeät ja poliittiselta painoarvoltaan merkittävimmät kysymykset, eivät niinkään aikataulusyistä johtuvat mahdolliset tekniset puutteet. Kansalaisia erityisesti kiinnostava kysymys voisi olla se, miten laki turvaa kohtuullisen asumisen ja estää kohtuuttomia kustannuksia osakkaille.

Teknisten seikkojen osalta aloitteessa käytetyn oikeuskielen perustavoite on välittää viesti selvästi ja yksiselitteisesti, ja siksi lainvalmisteluun kytkeytyvät tyylilliset näkökohdat väistyvät sekundaarisina joutuessaan ristiriitaan selvyyden ja yksiselitteisyyden kanssa. Tyylilajiltaan isännöintilain yleisluontoinen muotoilu tavoitelakina, on tietoinen valinta. Oikeuskielen täsmällisyys ja juridisten termien käytön johdonmukaisuus on ollut keskeinen lähtökohta säädösmuotoilussa.

Lakiteknisesti isännöintilain valmistelua on ohjannut hyvän ja käytännössä helposti sovellettavan säännöstekstin aikaansaaminen. Tämän tavoitteena on myös ehkäistä tulkintaongelmia. Toisaalta valmistelua on ohjannut laaja-alainen tarkastelutapa, joka on auttanut hahmottamaan lain valmistelussa tehtyjen valintojen merkitystä siihen, kuinka laki toteutuu, ja tärkeimpänä, viime kädessä vaikuttaa.

Isännöinnin toiminta-alaa koskee monimutkainen sääntelykenttä, laajat vaikutukset ja alalla tarvitaan toiminnan suunnitteluun ennakoitavuutta. Isännöintilain valmistelu ei näin ollen ole ollut pelkkää tekniikkaa, jolla lait laaditaan, vaan myös sen osaamisen soveltamista, jonka pohjalta laaditaan oikeudellisesti, lakiteknisesti ja kielellisesti moitteeton säädös.

3.1.2 Lausunnot

"Yhden miehen komitean" perusvalmistelussa laatimasta luonnoksesta uudeksi laiksi isännöinnistä pyydettiin lausunnot ensikäden tavoitteista ja sisällöstä parhaan tiedon omaavilta asiantuntevilta isännöitsijöiltä. Vaikka lakiehdotuksen valmisteluun ei ole hyödynnetty perinteistä valtioneuvoston lainvalmistelukoneistoa, on valmisteluun osallistunut lausuntokierroksen myötä alan asiantuntijoita. Isännöintilain valmistelumuodon- ja tavan sisältämä vuorovaikutus lausunnonantajien kanssa on mahdollistanut reaaliaikaisen palautteen saamisen lakiehdotuksesta, ja näin tuonut mukanaan monia etuja verrattuna perinteiseen lainvalmisteluun. Lausunnonantajien suora palaute ja heidän käytännön kokemuksensa ovat ohjanneet lain sisältöä lähemmäs todellisia tarpeita.

Määräaika lausuntojen antamiselle oli 17. helmikuuta 2025 ja lausunnot toimitettiin lain valmistelun jatkovalmistelua varten. Lausuntokierroksen myötä asiantuntijatahoilla oli aito vaikutusmahdollisuus laadittavan lainsäädännön perusratkaisuihin ja sisältöön sekä lakiteknisten ja -kielellisten seikkojen suhteen. Sääntelyn kohteen myötävaikutuksella toteutettiin lausuntokierroksen tarkoituksenmukaisuus ja jatkovalmistelun sekä sääntelyn mahdollisimman laaja hyväksyntä. Lausuntokierroksen tulosten huolellisen selvityksen avulla lakiehdotuksen laatua voitiin parantaa ja varmistaa niiden oikeudenmukaisuus sekä tarkoituksenmukaisuus.

Myös nykyisen asunto-osakeyhtiölain valmisteluun kuuluneessa lausuntomenettelyssä mukana oli isännöintiä edustavat tahot. Tuolloin oikeusministeriö pyysi kesäkuussa 2008 asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäseniltä ja isännöitsijöiltä tietoja vuosina 2007 ja 2008 hallitustyöskentelyyn käytettävistä resursseista ja tilintarkastuksesta sekä kunnossapitotarpeen seurannasta yhtiön hallituksessa ja yhtiökokouksessa. Kyselyt toteutettiin yhteistyössä Suomen kiinteistöliiton ja Suomen isännöintiliiton kanssa siten, että järjestöt välittivät oikeusministeriön kyselyn jäsentensä edustajille, jotka vastasivat suoraan oikeusministeriölle (HE 24/2009 vp, s. 9) Vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölain valmistelusssa isännöintiä edustavia tahoja ei kuuteenkymmeneen lausunnonantajaan kuulunut (HE 216/1990 vp, s. 11)

Isännöintilain valmistelussa lausunnon antajia pyydettiin esittämään käsityksenä oman toimintansa ja toimialansa näkökulmasta. Lausunnoista saadun palautteeen johdosta myös muut lausunnoissa esitetyt näkökohdat pyrittiin ottamaan huomioon jatkovalmistelussa. Ehdotus sai osakseen laajaa kannatusta ja siihen tehtiin saatujen lausuntojen johdosta ainoastaan vähäisiä muutoksia. Tilannearvion mukaan lakiehdotukseen suhtauduttiin yleisesti ottaen tarpeelisena, ja lakihanke otettiin siitä annettujen lausuntojen pohjalta tarkastettavaksi. Lausunnonantajat katsoivat, että lailla on todellinen tarve ja että se vastaa olemassa oleviin ongelmiin.

Uudistuksen toteuttamista koskeva keskeisin kritiikki kohdistui lakiehdotusten tulkinnanvaraisuuteen. Erityisesti isännöitsijän velvollisuuksia koskevaa sääntelyä pidettiin tarkentamista vaativana. Lakiehdotus on pyrkinyt luomaan yleisen kehyksen isännöinnin sääntelylle, mikä on johtanut siihen, että monet säännökset ovat jääneet yleisluonteisiksi. Tämä tulkinnanvaraisuus voi puolestaan johtaa epäselvyyteen, erityisesti isännöintialan monimuotoisessa toimintaympäristössä. Lausuntopalautteen myötä isännöitsijän velvollisuuksia koskevia säännöksiä tarkennettiin, ja pyrittiin poistamaan lakiehdotuksen tulkinnanvaraisia ilmauksia ja säännöksiä siten, että lainsäädäntö on samalla selkeää ja yksiselitteistä, sekä joustavaa ja käytännönläheistä.

Lausunnonantajien kannanotoista ilmeni myös huoli siitä, että lakiin otettavat säännökset voivat haitata tiettyjä ryhmiä tai toimintoja. Esimerkiksi samalla, kun uusi laki lisää isännöitsijöiden vastuita ja velvollisuuksia, samalla isännöitsijöiden päätösvalta voi kaventua. Lakiehdotus merkitsee, että isännöitsijöiden on noudatettava entistä tiukempia säännöksiä ja menettelytapoja, mikä lisää heidän työmääräänsä ja vastuuta virheistä. Tiukemmat säännökset voivat rajoittaa isännöitsijöiden liikkumavaraa ja edellyttää, että he noudattavat tarkkoja menettelytapoja jopa tilanteissa, joissa heillä olisi asiantuntemusta ja kokemusta tehdä toisenlaisia ratkaisuja. Isännöitsijöille suunnatun lausuntopyynnön avulla saatiin empiiristä tietoa säännösten toiminnasta käytännössä, ja jatkovalmistelussa pyrittiin löytämään tasapaino isännöitsijöiden vastuiden ja päätösvallan välillä.

Vuorovaikutteinen lakiehdotuksen edelleen kehittäminen on jatkunut lausuntokierroksen jälkeen ulottuen lakiehdotuksen valmistumiseen. Isännöintilakiehdotuksen valmistelussa on järjestetty lausuntokierroksen ohella huomattava määrä suullisia kuulemistilaisuuksia, jotka ovat niveltyneet osaksi isännöintityön päivittäistä todellisuutta. Perusperiaatteena julkinen keskustelu, eri käsitysten yhteensovittaminen ja neuvottelujen tuloksena syntyvä enemmistön tahdon mukainen yhteisymmärrys tapahtuu kuitenkin itse lainsäädäntömenettelyssä. Tämä on ennakoitu isännöintilakiehdotuksessa. Samalla on huolehdittu oikeuden sisäisestä näkökulmasta, oikeusjärjestyksen sisäisestä johdonmukaisuudesta ja ristiriidattomuudesta sekä muun muassa keskeisten käsitteiden käyttäminen tarkasti määritellyllä tavalla. Lakiehdotuksen vuorovaikutteisen suunnittelun ainesosana oikeustieteen argumentaatiomenetelyillä on siten ollut oleellinen tehtävä isännöintilakiehdotuksen valmistelussa ja edelleen kehittämisessä.

Lisäksi lakiehdotus sisältää eduskunnalle suunnatun ponsin lain toimivuuden seuraamiseksi. Oikeuden ja politiikan rajapinnassa isännöintilakiehdotus kansalaisaloitteena prosessin läpäisevänä korostaa kuitenkin sitä, kuinka tärkeää on kuunnella kansalaisten ääntä ja hyödyntää heidän asiantuntemustaan lainsädännön kehittämisessä.

3.1.3 Jatkovalmistelu

Jatkovalmistelussa keskityttiin erityisesti lausuntopalautteen perusteella esiin nouseisiin yksityiskohtiin ja teknisiin tarkennuksiin. Tilannearviossa painotettiin sitä, että uudistusta olisi vaikea viedä eteenpäin jos enemmistö tai asian kannalta erityisen merkittävät lausunnonantajat suhtautuvat kielteisesti koko säädösehdotukseen tai sen pääkohtiin. Isännöintilain lausunnonantajat hyväksyivät lain tavoitteet ja pitivät niitä tärkeinä ja tavoiteltavina, eikä ehdotuksen perusratkaisuihin ollut tarvetta palata. Hankkeen jatkamiselle oli tämän johdosta vahvat perusteet.

Jatkovalmistelun tarkoituksena oli varmistaa, että laki on selkeä, johdonmukainen ja käytännössä toimiva. Lausuntopalautteen perusteella esiin nousseita yksityiskohtia ja teknisiä tarkennuksia vaativia kohtia lakiehdotuksessa kohdistui keskeisiin käsitteisiin, kuten "isännöinti" ja "hyvä isännöintitapa", joiden määrittelyä tarkennettiin. Jatkovalmistelussa kiinnitettiin erityistä huomiota isännöitsijän velvollisuuksien selkeyttämiseen.

Myös lain voimaantuloa koskevia siirtymäsäännöksiä arvioitiin uudelleen erityisesti, jotta yksityisillä toimijoilla ja viranomaisilla olisi aikaa sopeutua uusiin vaatimuksiin. Lain valmistelussa lähtökohtana on ollut, että porrastettu voimaantulo mahdollistaa sen, että isännöitsijät ja taloyhtiöt voivat asteittain sopeutua uusiin vaatimuksiin. Uusi laki voi myös tarvita kansalaisille suunnattun tiedotuskampanjan, sekä laista laadittavan eripainoksen. Sääntelyn kohdetahon näkökulmasta tällainen laista tiedottaminen ja sen ymmärrettäväksi tekeminen on tärkeää erityisesti oikeusvarmuuden ja ennakoitavuuden kannalta. Lainsäätäjän puolelta se palvelee osana lainsäädännön täytäntöönpanoa lain aiottujien vaikutusten toteutumista.

Isännöintilain toteuttamista tukevaan implementointiin sitoutuminen myös muilla tavoilla on korostuneen tärkeää. Lain vaikutusten kohteena oleva isännöintitoiminnan kokonaismäärä on kasvanut laaja-alaiseksi ja yhteiskunnallisesti yhä merkittävämmäksi. Tätä kuvaa se, että ainoastaan jo vuoden 2009 asunto-osakeyhtiölain valmistelun aikaan asunto-osakeyhtiöiden lukumäärä Patentti- ja rekisterihallituksen tilaston mukaan oli 31 päivänä joulukuuta Suomessa oli 80 441 (HE 24/2009 vp, s. 8), mistä määrä on kasvanut. Asunto-osakeyhtiöitä oli 10.1.2025 tilaston mukaan 92 040. Tämä tarkoittaa aikavälillä 2009 – 10.1.2025 menessä yli 11 500 uutta asunto-osakeyhtiötä, eli asunto-osakeyhtiöiden määrän kasvu on merkittävä. Näistä syistä isännöintilain voimaantulon porrastaminen on erityisen tärkeää.

Itse isännöintilaki tulee pääosin voimaan 1. tammikuuta 2026. Isännöintivalvontaviranomaisen toimivaltaa koskevat säännökset ehdotetaan tulevaksi voimaan ennen rangaistussäännöksiä.

Isännöintovalvontaviranomaisen toimivaltaa koskevat säännökset tulevat voimaan 1. huhtikuuta 2026, ja rangaistussäännökset, jotka koskevat tiettyjen lain säännösten rikkomista, tulevat voimaan 1. tammikuuta 2027. Tämä antaa valvontaviranomaiselle aikaa valmistautua uusiin tehtäviin. Vastaavasti esimerkiksi hallintolain (434/2003) valmistelussa, lain taloudellisten vaikutusten arvioinnissa, lähdettiin siitä, että lain voimaantulon aiheuttamat välittömät kustannukset liittyvät uuden lainsäädännön edellyttämään henkilöstön kouluttamiseen sekä sen varmistamiseen, että noudatetut menettelyt vastaavat uuden lain asettamia vaatimuksia (HE 72/2002 vp, s. 39-49).

Isännöintilain rangaistussäännökset ehdotetaan tulemaan voimaan 1. tammikuua 2027, jotta toimijoilla on riittävästi aikaa muuttaa käytäntöjään uuden lainsäädännön mukaisiksi. Erityisesti voimaantuloajoilla mahdollistetaan riittävän ajan varaaminen tarvittavien asetusten antamiseen, jotka ehdotettavassa isännöintilaissa asetuksenantovaltuuden nojalla lakivaltuutus viranomaiselle antaa.

Jatkovalmistelussa varmistettiin, että lakiin liittyvän toiminnan yksityiskohdat ja asetusten valmistelu voidaan suorittaa huolellisesti. Voimaantuloon liittyvän tiedottamisen tarkoitus on myös ideologinen. Ajatuksena on, että lainsäätäjä huolehtii kansalaisten oikeudellisista tarpeista. Isännöintilain kohdalla viranomaisten julkisuusmyönteisyydellä on lain vaikutusten laaja-alaisuudesta johtuen erityinen merkitys. Oletus on, että koska laki vaikuttaa suoraan asumiseen ja taloudelliseen turvallisuuteen, tiedottamisen tehokasta toteutumista edesauttaa myös kansalaisten aktiivisuus ja tiedonhalu.

Kokonaisuudessaan jatkovalmistelussa pyrittiin varmistamaan että lakiehdotus vastaa mahdollisimman hyvin isännöintialan tarpeita ja edistää hyvää isännöintitapaa. Lakiehdotuksesta tehtyjen huomautusten ohella valmistelussa kiinnitettiin huomiota yhä enemmän lakiteknisiin ja -kielellisiin seikkoihin. Tavoitelakina isännöintilain säädösehdotusten muotoilussa erityistä huolellisuutta on edellyttänyt erilaisten arvopitoisten, normatiivista aineista sisältävien ilmaisujen sääntelytavan valinta. Isännöintilain tavoitteiden toteutuminen edellyttää, että lain säännökset ovat sisällöltään joustavaa ja samalla soveltamisalaltaan selkeitä.

Jatkovalmisetelussa voitiin tarkistaa ja täydentää lakiehdotuksen tietopohjaa sekä palvella tahdonmuodostusprosessia. Lausuntomenettelyn avulla lausunnonantajat olivat saaneet tutkia ehdotusta ja esittää siitä mielipiteensä. Näin lain valmisteluun saatiin lisätietoa ja näkökohtia, joita perusvalmistelun tietopohjaan ei lainvalmistelussa kuulunut. Tärkeintä oli selvittää lausunnonantajien yleinen suhtautuminen uudistusehdotukseen. Lausuntomenettely mahdollisti isännöintilakiehdotuksen kohdalla aitojen vaikutusmahdollisuuksien tarjoamisen sidosryhmille jo lainvalmistelun varhaisessa vaiheeessa. Lain valmistelussa pidettiin tärkeänä, että sidosryhmien asiantuntemus ja kokemus otettiin huomioon isännöintiä koskevien tavoitteiden ja sisällön muotoutumiseksi.

Valittua tarkastelutapaa perustelee se, että oikean kuvan saaminen sääntelystä edellyttää, että tarkastelun kohteena on ennen muuta sääntelyn erilaisten kohdetahojen näkökulma. Tällaista julkisen vallankäytön painottamaa ns. alhaalta ylös -tarkastelutapaa perustelee etenkin se, että sääntelyn noudattaminen ajankohtaistuu yleensäkin vain lakiuudistuksen kohdetahojen noudattamisena. Tällainen isännöintilain valmistelussa mukana ollut jatkovalmistelun strategia luo vahvan perustan luottamukselle uutta lakia kohtaan ja edistää sen sujuvaa toimeenpanoa.

3.1.4 Muita aloitteeseen vaikuttavia seikkoja

Lainsäädäntö

Keskeisin säädös isännöintilakiehdotuksen tietopohjan oikeustilan kannalta on asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009). Laki lluo puitteet taloyhtiöiden toiminnalle, päätöksenteolle ja hallinnolle, joita isännöinti käytännössä toteuttaa. Isännöintilakiehdotuksessa on pyritty varmistamaan, että laki täydentää asunto-osakeyhtiölakia ja luo selkeän kokonaisuuden isännöinnin sääntelylle. Isännöintilakiehdotuksessa viitataan asunto-osakeyhtiön osalta suoraan asunto-osakeyhtiölakiin, mikä selkeyttää isännöintilaissa käytettävää käsitettä. Isännöintilaki sisältää kaksi lakiviittausta (AsOYL ja YVL) ja yhden viittauksen Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositukseen, jotta tieto voimassa olevasta lainsädäännöstä olisi helposti käytettävissä. Isännöintilain on oltava käytännössä sovellettavissa.

Isännöitsijän keskeinen rooli asunto-osakeyhtiölain toteuttamisessa taloyhtiön päivittäisen toiminnan ja hallinnon keskiössä, on huomioitu määrittelemällä isännöintilakiehdotuksessa tarkemmin isännöitsijän velvollisuudet ja vastuut taloyhtiötä kohtaan. Isännöintilakiehdotuksen valmistelun keskeisin normilähde on asunto-osakeyhtiölaki, jonka perusteella on arvioitu isännöinnin nykytilaa ja määritelty uuden lain tarpeelliset säännökset.

Muita oleellisia säädöksiä, jotka voivat vaikuttaa isännöintialaan ja lakiehdotuksen sisältöön ovat muun muassa työlainsäädäntö, tämän lain valmistelussa erityisesti työsopimuslaki (55/2001) ja työturvallisuuslaki (738/2002), yhdenvertaisuuslaki (1325/2014, seur. YVL), sekä tietosuojalainsäädäntö, erityisesti EU:n yleinen tietosuoja-asetus (GDPR) ja tietosuojalaki (1050/2018).

Isännöintilakiehdotuksen kannalta on otettava huomioon esimerkiksi työlainsäädännön asettamat vaatimukset, sillä isännöintiyritykset ovat työnantajia ja niillä on velvollisuus noudattaa työlainsäädäntöä. Työlainsäädännön merkitys isännöitsijän tehtävässä on isännöitsijän itsenäisen päätösvallan ja toisaalta työnantajan direktiovallan johdosta kuitenkin epäselvä. Tämä epäselvyys korostaa työlainsäädännön merkitystä isännöintilakiehdotuksen valmistelussa. Tärkeintä on varmistaa, että laki on yhdenmukainen voimassa olevan työlainsäädännön kanssa. Isännöintilaki ei muuta isännöitsijän asemaa työntekijänä eikä sillä ole vaikutuksia taloyhtiön työnantajarooliin. Myös työturvallisuus- ja yhdenvertaisuusvelvoitteet määräytyvät edelleen näitä koskevan lainsäädännön perusteella.

Tietosuojalainsäädäntö, erityisesti EU:n yleinen tietosuoja-asetus GDPR ja kansallinen tietosuojalaki (1050/2018), liittyy olennaisesti isännöintiä koskeviin lakiehdotuksiin. Isännöitsijät käsittelevät henkilötietoja, joten tietosuojalainsäädäntö on olennainen osa isännöinnin sääntelyä. Isännöintilakiehdotuksen pykälä, joka edellyttää isännöitsijältä avoimuutta ja myönteistä suhtautumista viestintään, liittyy olennaisesti tietosuojalainsäädäntöön Isännöitsijän on noudatettava tietosuojalainsäädäntöä kaikessa viestinnässään ja tiedonluovutuksessaan (8 §. Avoimuus ja viestintä).

Lain valmistelussa on varmistettu, että isännöitsijöiden toiminta on GDPR:n ja kansallisen tietosuojalain mukaista. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että isännöitsijöiden on noudatettava tietosuojaperiaatteita, kuten lainmukaisuutta, kohtuullisuutta ja läpinäkyvyyttä, sekä varmistettava henkilötietojen turvallinen käsittely.

Lakiehdotuksessa on otettu huomioon osakkaiden oikeudet, kuten oikeus saada tietoa henkilötietojen käsittelystä ja oikeus pyytää tietojen oikaisemista tai poistamista. Isännöintilakiehdotuksessa on pyritty luomaan tasapaino isännöinnin sääntelyn ja tietosuojalainsäädännön vaatimusten välillä, jotta voidaan turvata sekä osakkaiden oikeudet että isännöitsijöiden mahdollisuus hoitaa tehtäviään asianmukaisesti.

Lain valmistelun tietopohjaan kuuluu myös ympäristölainsäädäntö, rakentamista ja kiinteistöjä koskeva lainsäädäntö, pelastuslainsäädäntö ja kirjanpitolaki. Lainvalmistelun tietopohjan on perustuttava kattavaan ja ajantasaiseen normitietoon, jotta vältetään ristiriidat voimassa olevan oikeusjärjestyksen kanssa ja muodostetaan riittävä pohja sääntelyn erilaisten ratkaisuvaihtoehtojen vaikutusten arvioinnille. Tällaisen laaja-alaisen tarkastelutavan merkitys vielä korostuu kokonaan uuden lain kohdalla. Tällöin on otettava huomioon oikeusjärjestyksen ulottuminen yhä laajemmin aiemmin sääntelemättömille tai vähän säännellyille sääntelyaloille. Isännöintilain kohdalla tällaisia uusia alueita ovat muun muassa hyvä isännöintitapa, isännöitsijöiden ammattitaito ja niihin kytkeytyvä lakiehdotuksen valvonta- ja seuraamusjärjestelmä.

Perustuslain säännöksillä on merkittävä asema isännöintilain valmistelussa. Perustuslaki asettaa raamit sille, millaisia lakeja voidaan säätää ja miten niitä voidaan soveltaa, sekä asettaa eräänlaisen kehyksen koko kansalliselle oikeusjärjestykselle. Perustuslaki myös muodostaa valtiosäännön ns. kovan ytimen, ja tällä tavoin osoittaa valtion toimikelpoisuuden omaan oikeusjärjestykseensä. Lainsäädäntötoiminnan kannalta tämä merkitsee tavanomaisesti "hallinnossa" tapahtuvaa lainvalmistelua ja valtiovallan käyttöön kuuluvaa lainsäädäntöä legitimoivaa lopullista päätöstä. Isännöintilain valmistelun kannalta perustuslain muodostama muodollinen viitekehys on siten välttämätön edellytys.

Toiseksi valtiosäännöllä on keskeinen merkitys myös sen laajassa merkityksessä, kirjoitettujen normien ja niiden tulkinnan lisäksi tavanomaisen käytännön kautta syntyneillä, valtiojärjestystä koskevilla normeilla. Isännöintilain valmistelussa perustuslain huomioiminen merkitsee tällöin säädöshierarkiasta huolehtimisen lisäksi valtiojärjestyksen toimintaan liittyneiden vakiintuneiden käytäntöjen huomioimista. Isännöintilain kohdalla merkityksellisiä ovat muun muassa kysymys perusoikeuksien toteutumisesta käytännössä, ja siihen vastaaminen esimerkiksi joustavilla oikeusnormeilla.

Toisaalta on huomioitava parlamentaaristen piirteiden lisääntymisestä (ks. Pääministerin ilmoitus eduskunnalle perustuslakiuudistuksen toimeenpanosta 7.1.2003) johtunut, ja hallitusohjelmien laajentumisen myötä eduskunnan toiminnan painopisteen siityminen käytännössä lainsäädäntöfunktiosta edustusfunktioon. Isännöintilain valmistelussa tämä, kansalaiskeskeisen ajattelutavan lisääntynyt merkitys näkyy muun muassa eduskunnan valiokuntakäsittelyn ennakointina ja lainsäädäntötoimen merkityksen korostamisena. Isännöintilain valmistelun lähtökohtana on, että kansanvallassa lainsäädäntötoiminnassa lakien aineelliseen sisältöön liittyvä tahdonmuodostus ja legitimaatio tulee lopullisesti politiikan piiristä. Isännöintilailla on laaja kansalaisvaikutus.

Myös osana hyvän lainvalmistelun kehittämistä lähtökohtana on, että lakiehdotukset valmistellaan perustuslain mukaisiksi (Lainlaatijan perustuslakiopas, s. 3, Oikeusministeriön julkaisu 2006:11). Isännöintilain valmistelussa lähtökohta on ollut, että perustuslaki on Suomen oikeusjärjestyksen ylin laki, ja kaikki muut lait on säädettävä sen mukaisesti.

Isännöintilakiehdotuksen valmistelussa on kiinnitetty erityistä huomiota oikeusvaltioperiaatteeseen ja sen osana olevaan laillisuusperiaatteeseen. Perustuslain 2 §:n mukaisesti julkisen vallaln käytön on perustuttava lakiin, ja kaiken julkisen toiminnan on noudatettava tarkoin lakia. Tämä on ollut keskeinen lähtökohta isännöintivalvontaviranomaisen toimivaltaa koskevian säännösten muotoilussa.

Lisäksi oikeusvaltioperiaate on ohjannut lain valmistelua asettamalla vaatimuksia säännösten selkeydelle, ennakoitavuudelle ja oikeusvarmuuden edistämiselle. Nämä periaatteet ovat olleet välttämättömiä isännöintilakiehdotuksen laadinnassa, jotta voidaan varmistaa, että laki on paitsi perustuslain mukainen, myös käytännössä toimiva ja oikeudenmukainen.

Isännöintilain valmistelussa on huomioitu myös perustuslain 22 §:n perusoikeuksien turvaamisvelvollisuus, jonka mukaan julkisen vallan on turvattava perusoikeuksien ja ihmisoikeuksien toteutuminen. Vaikka isännöintilain valmistelu ei ole julkisen vallan käyttöä, on perusoikeuksien turvaamisvelvollisuuden huomioiminen ollut perusteltua. Perusoikeuksilla on erityinen merkitys lain valmistelussa, sillä perusoikeuksia koskeva sääntely lähtee hyvin merkittävässä laajuudessa siitä, että konkreettinen sääntely tapahtuu lain tasolla. Lainsäädäntöprosessissa perusoikeuksien turvaamisvelvollisuus kuuluu lopullisesti eduskunnalle, mikä on ennakoitu lakiehdotuksen valmistelussa.

Lakiehdotuksen valmistelussa on pyritty löytämään tasapaino eri intressien välillä myös perusoikeuksien näkökulmasta. Esimerkiksi omaisuuden suojan (perustuslain 15 §) ja elinkeinovapauden (perustuslain 18 §) yhteensovittaminen edellyttää isännointilakiehdotuksen valmistelussa tavoitteiden punnintaa. Tämän tarkoituksenmukaisuuden johdosta lain valmistelussa on pidetty tarpeellisena, että eduskunnan perustuslakivaliokunta antaisi asiasta lausunnon, jotta varmistetaan perusoikeuksien toteutuminen ja lain perustuslainmukaisuus. Erityisintressien yhteensovittaminen ja julkisen intressin siivilöinti tapahtuu nimenomaan kansanedustuslaitoksessa. Isännöintilain vaikutusten moniin perusoikeuksiin ulottuva tasapainottaminen, kuuluu tällöin perustuslakivaliokunnan tehtäväksi.

Isännöintilain valmistelussa monipuolisella normitiedolla on varmistettu, että uusi laki on sopusoinnussa voimassa olevan lainsäädännön kanssa ja että se vastaa isännöintialan tarpeita. Tässä prosessissa on otettu huomioon, että isännöinti ei ole irrallinen toimiala, vaan se kietoutuu osaksi laajempaa oikeusjärjestystä sekä osaksi laajempaa yhteiskunnallista ja taloudellista viitekehystä. Lainsäädäntöehdotuksen kohteena isännöinti onkin ymmärrettävä paitsi osana oikeusjärjestyksen kokonaisuutta, joka edistää oikeusvaltioperiaatetta ja turvaa kansalaisten perusoikeudet, myös toiminnallisena kokonaisuutena, joka luonnehtii oikeudellista menettelyä kulloinkin kysymyksessä olevassa ympäristössä. Tällöin myös isännöintilain on oltava sekä oikeusjärjestyksen periaatteiden mukainen että isännöintialan käytännön tarpeita vastaava.

Oikeushistoria- ja historiatieto, sekä historiatieto

Isännöintilakiehdotuksen valmistelussa on ollut mukana myös oikeushistoria- ja historiatietoa. Oikeushistoriatiedon avulla on pyritty ymmärtämään menneisyyden oikeudellisia ilmiöitä, kuten sääntelyn kehitystä, oikeuskäytäntöä ja oikeudellisten instituutioiden toimintaa. Yleinen tieto isännöintitoiminnasta ja oikeudellisten käsitteiden kehitymisestä, on lain muotoon tehdyn yleistahdon tietopohjana oltava riittävän hyvällä tasolla.

Esimerkkinä ovat asunto-osakeyhtiölain kehittyminen ja ensimmäisten virallisten isännöinnin eettisten ohjeiden luominen. Isännöintiin vaikuttavan sääntelyn ja ei-sitovan aineksen kehittyminen on ollut vastausta yhteiskunnallisen kehityksen muutoksiin, mihin lainsäädäntö ei ole aina pysynyt mukana. Kaupungistuminen, asuntokannan muutos, teknologinen kehitys ja yhteiskunnallisten arvojen muutos, jopa kansallisvaltiokeskeisyyden syrjäytyminen, ovat aiheuttaneet merkittäviä muutostarpeita eri ohjauskeinojen käyttöön isännöintiin vaikuttavalla toiminta-alalla.

Oikeushistoria ja oikeushistoriatieto asunto-osakeyhtiölain ja muun isännöintiin liittyvän lainsäädännön sekä instituutioiden kehittymisestä auttavat ymmärtämään, miksi tietyt säännökset ovat olemassa ja miten niitä on tulkittu aiemmin. Lainsäädännön historian tunteminen on ollut hyödyllistä isännöintilain valmistelussa erityisesti arvioitaessa uuden lain vaikutuksia ja sen suhdetta aiempaan sääntelyyn. Uuden isännöintilain vaikutus nykyisen asunto-osakeyhtiölain kanssa on vahvasti yhteydessä siihen, miten taloyhtiöiden hallinto ja isännöinti, tulkintaerimielisyydet ja niiden ratkaisut, ovat kehittyneet ajan myötä.

Kumottujen säädösten taustalla olevat yhteiskunnalliset olosuhteet on myös tärkeä ottaa huomioon, kun arvioidaan uuden lain tarvetta ja sen vaikutuksia. Isännöintilaki nostaa isännöinnin eettiset ohjeet lain tasolle, jolloin oleellista on ohjeiden taustalla vaikuttaneiden rakenteellisten, historiallisten ja yhteiskunnallisten tekijöiden syy-seurausuhteiden tunnistaminen. Esimerkkinä ovat avoimuuden, läpinäkyvyyden ja vastuullisuuden merkityksen korostuminen yhteiskunnassa.

Oikeushistoria auttaa ymmärtämään, miten isännöinti on kehittynyt Suomessa ajan myötä. Tarkastelemalla aiemmin tehtyjen sääntelytoimenpiteiden ennakoimattomia seurauksia voidaan arvioida, miten uusi laki voi vaikuttaa eri sidosryhmiin ja välttää ei-toivottuja vaikutuksia. Oppimalla aiemmista virheistä voidaan parantaa kykyä arvioida uuden lain mahdollisia vaikutuksia. Esimerkkinä tällaisesta on isännöitsijöiden aseman epäselvyys ja siitä johtuneet ongelmat vastuukysymyksissä, joihin isännöintilaki lainsäädännön tasolla nyt pyrkii osaltaan vastaamaan.

Oikeushistoria- ja historiatiedon avulla on näin ollen luotu tärkeä kattava ja monipuolinen pohja isännöintilain valmistelulle Oikeushistoria ja oikeushistoriatieto ovat osaltaan valaisseet isännöinnin monimutkaista ja kehittyvää luonnetta, auttaneet ymmärtämään isännöinnin nykytilaa ja ennakoimaan tulevaa sääntelytarvetta.

Oikeushistorian ja oikeushistoriatiedon lisäksi historiallisen tiedon merkitys on tärkeä lainlaadinnassa, sillä lainlaadinnan ongelmaa ei voida irottaa laajemmasta kehyksestään. Historiatieto on yleistä tietoa menneisyydestä, joka ei välttämättä liity oikeuteen. Isännöinnin toimintaympäristöön ovatkin vaikuttaneet lukuisat rakenteelliset, historialliset ja yhteiskunnalliset tekijät, kuten myös talouden suhdanteet ja poliittiset päätökset. Oikeusjärjestys ei ole itse itseään autonomisesti muuttava, vaan monikerroksinen sääntöjen, periaatteiden ja arvojen kokonaisuus, jonka muutokseen vaikuttavat ensin oikeuteen nähden ulkoiset tekijät. Isännöintilain valmistelussa nämä arvoihin, moraaliin ja arvostuksiin liittyvien muutosten huomiointi ovat erityisen keskeisiä ja auttavat varmistamaan, että uusi laki on mahdollisimman ajanmukainen ja toimiva.

Kansainvälinen vertailutieto

Kuten muussakin yhteiskuntapoliittisessa suunnittelussa, lainvalmistelussa on keskeistä riittävän tietopohjan aikaansaaminen lainsäädäntöpäätöksen tekemistä varten. Normitiedon, empiirisen tiedon ja historiallisen tiedon ohella oikeusvertailevan tiedon hyväksikäytöllä on mahdollista pyrkiä arvioimaan oikeudellisen sääntelyn asemaa ja merkitystä sekä ennakoimaan kehityssuuntia. Hyvältä lainvalmistelutyöltä edellytetään yleensä, että selvitetään, miten käsiteltävänä oleva asia on säännelty muissa vertailtavissa maissa. Hallituksen esitysten laatimisohjeisiin myös kuuluu "Ulkomainen lainsäädäntö ja muut ulkomailla käytetyt keinot" -osa.

Vaikka kansainvälisellä vertailutiedolla on lainvalmistelussa tärkeä, joskus jopa ratkaiseva merkitys, ei nimenomaista kansainvälistä vertailutietoa isännöintilain lainvalmisteluaineistoon ole sisältynyt. Tämä johtuu pääasiassa siitä, että ehdotettavan lainsäädännön kohteena olevat isännöintikäytännöt ovat kansallisesti sidonnaisia. Ruotsissa isännöintiä ohjaa samankaltainen perusrakenne kuin Suomessa, mutta siinä on myös omia erityispiirteitään. Kuten Suomessa, myös Ruotsissa on voimassa asunto-osakeyhtiölaki (Bostadsrattslagen) ja hyvä isännöintitapa, mutta siinä on myös omia erityispiirteitään. Suomen isännöintikäytännöt ovat hyvin erityisiä. Ne ovat muotoutuneet Suomen lainsäädännön, kulttuurin ja taloyhtiöiden erityispiirteiden mukaisesti. Säännönmukaisuuksien etsimisen edellyttämää vertailun yhteistä mittaria (tertium comparationis) ei näin ollen hyvin voida muodostaa näiden oikeusjärjestysten välille.

Toisaalta vaikka isännöintiä koskeva lainsäädäntö on pääosin kansallista, on valmistelussa ollut tarpeellista huomioida EU-oikeuden näkökulma. Lainvalmistelussa tulee yhteensovittaa EU-oikeus ja kansallinen oikeus. EU-oikeusjärjestys on osa Suomen oikeusjärjestystä, mutta näiden välinen monimutkainen ja dynaaminen suhde asettaa lainvalmistelulle moninaisia vaatimuksia. Ensisijainen vaatimus on varmistaa, että kansallinen lainsäädäntö on sopusoinnussa EU-oikeuden kanssa.

Lakiehdotusten kannalta tärkein EU-säädös on ollut EU:n yleinen tietosuoja-asetus (GDPR). Merkitystä on myös esimerkiksi EU:n kuluttajansuojadirektiiteillä (2011/83/EU, 2005/29/EY, 93/13/ETY), EU:n rahanpesudirektiiteillä (2015/849/EU, 2018/843/EU, 2018/1673/EU) ja energiatehokkuusdirektiivillä (2012/27/EU, 2023/1791/EU). Myös EU:n digitaalisten sisämarkkinoiden kehitys voi vaikuttaa isännöintialaan. Näin on korostuneesti tulevaisuudessa, joka vaikuttamistyö taasen kuuluu kansallisen ennakkovaikuttamisen alueelle.

Kuitenkin myöskään isännöintilain valmistelussa Unionin oikeutta, EU:n lainsäädäntöä ja oikeuskäytäntöä, ei ole pidetty pelkästään kuhunkin jäsenvaltioon ulkopuolelta vaikuttavana tekijänä. Isännöintilain valmistelussa EU-oikeus on huomioitu siitä lähtökohdasta, että valtion toimintojen käyttö kumpuaa kansansuvereniteettiopista (perustuslain 2 §). Tämä seikka, sekä kansallisten erityispiirteiden huomioiminen muutoinkin, on erityisen tärkeää, sillä isännöinti on sääntelyn kohteena kansallisesti erityislaatuista. EU-oikeuden mukaisuuden ohella lain valmistelussa on pyritty varmistamaan, että laki on kansallisiin tarpeisiin soveltuva.

Yksityisluontoiset ja virallisluontoiset lähteet

Valmisteluaineistoon on olennaisesti sisältynyt myös yhteiskunnallisia kirjoituksia ja ehdotuksia. Aineistot ovat auttaneet tunnistamaan epäkohtia ja tarvetta niiden ratkaisemiseen isännöintialan ajankohtaisissa kysymyksissä. Tämä on helpottanut hahmottamaan lainsäädännön kehittämisen tarpeita näiden tavoitteenasettelun suuntaisesti.

Tällaisten vaikuttavien tavoitteiden tietolähteenä ovat olleet erityisesti isännöintialalla toimivat etujärjestöt. Näistä keskeisiä ovat Suomen Isännöintiliitto ry, Kiinteistöliitto ja Isännöinnin Auktorisointi ISA. Nämä yhteiskunnalliset kirjoitukset ja ehdotukset ovat tuoneet arvokasta tietoa isännöintialan haasteista ja kehityssuunnista.

Yksityisluontoisiin ehdotuksiin muutostarpeista sisältyvät myös erilaiset välittömämmin julkituodut vaateet, kuten blogikirjotukset ja lehtien pääkirjoitukset. Blogikirjoitukset ja pääkirjoitukset tarjoavat ajankohtaista tietoa ja käytännön neuvoja, joiden hyöty lienee kirjoitusten runsaudesta päätellen kiistaton. Blogi- ja pääkirjoituksissa kuvataan usein epäkohtia, selitetään tapahtuneen syitä, ennustetaan kehityksen näköaloja ja joskus tarjotaan erilaisia sääntelyratkaisuja. Isännöintilain valmistelun kannalta näiden kirjoitusten henkilökohtainen näkökulma välittää tavallisimmin lähinnä kuvaa valistuneesta ajattelusta, eivätkä ilmennä lainvalmistelun funktiona yhteiskuntapoliittisen suunnittelun, objektiivisiksi tulkituista lainmukaisuuksista johdettua finaalista tavoite- keino -näkökulmaa.

Toisaalta yksiselitteistä ja yleispätevää vastausta lainsäädännön merkityksestä yhteiskunnallisen ohjauksen välineenä ei voida esittää. Isännöintilain kannalta kuitenkin tässä politisointivaiheessa laajapohjaisuudella, oikeudellisilla periaatteilla ja yleensä objektiivisella ja kokonaisvaltaisella tiedolla on tärkein merkitys. Julkisen ja rationaalisesti argumentoivan keskustelun pohjaksi tämän tulee tapahtua ennen asian politisoitumista. Isännöintilakiehdotuksen toteuttamisen strategian ei tule pohjautua mahdolliseen julkisuuskohusta seuraaviin sääntelyratkaisuihin.

Lakiehdotuksen valmistelussa teknisen alan asiantuntemusta edustava tekninen isännöintitieto, ei ole kuulunut valmisteluaineistoon. Isännöintilakiehdotus ei välillisestikään merkitse merkittäviä muutoksia kiinteistöjen kunnossapitoon tai teknisen hallinnon sääntelyyn. Teknisen isännöinnin tarve myös vaihtelee taloyhtiöittäin suuresti, jolloin sääntelyn kohdealaa olisi hankala hahmottaa. Isännöintilakiehdotuksen valmistelussa on keskitytty pääosin isännöintitoiminnan yleiseen sääntelyyn.

Virallisluontoisiin lähteisiin ovat kuuluneet lain vaikutusten ennakointiin liittyneitä useita virallislähteitä. Esimerkkeinä yhteiskunnallisten ja taloudellisten vaikutusten arvioinnissa tietoa ovat antaneet ympäristöministeriön selvitykset ja raportit, jotka koskevat esimerkiksi energiatehokkuutta ja kestävää kehitystä. Kuluttajaviraston raportit ovat tuoneet esiin tarpeen parantaa isännöintipalvelujen läpinäkyvyyttä ja selkeyttää hinnoittelua.

Tämän lisäksi lain valmistelussa on hyödynnetty laajasti muita virallislähteitä, kuten Tilastokeskuksen tietoja, jotka ovat auttaneet hahmottamaan isännöintialan laajuutta ja rakennetta, sekä oikeusministeriön selvityksiä, jotka ovat antaneet tietoa voimassa olevasta lainsäädännöstä ja sen soveltamisesta. Myös eri viranomaisten, kuten Kilpailu- ja kuluttajaviraston ja Aluehallintoviraston, antamat ohjeet ja suositukset ovat olleet tärkeitä tietolähteitä. Patentti- ja rekisterihallituksen kaupparekisteristä on saatu tietoa asunto-osakeyhtiöiden määrästä, koosta ja sijainnista. Virallisluontoisiin lähteisiin ovat kuuluneet myös itse lainvalmistelua koskevat ohjeet ja oppaat.

Isännöintilain valmistelussa ei kuitenkaan ole käytetty valtioneuvoston virallisia ja epävirallisia poliittisia päätöksentekoelimiä, kuten yleisistuntoa, ministerityöryhmiä, valiokuntia tai "hallituksen iltakoulua". Isännöintilakiehdotuksen valmistelu ei ole nojannut myöskään puolivirallisiin poliittisiin päätöksentekoelimiin, kuten asiantuntijaryhmiin, etujärjestöjen neuvottelukuntiin tai muihin epävirallisiin neuvotteluryhmiin. Isännöintilain valmistelu on mainittavassa määrin perustaltaan yhteiskuntapoliittisena suunnitteluna tietopohjaista tahdonmuodostusta, erotukseksi poliittisen vallan käyttöön. Poliittiseen parlamentaariseen järjestelmään myös helposti hukkuvat tosiasialliset, erilaisten intressi- ja sidospiirien vaikutusvallan, syy- ja seuraussuhteet. Demokraattisesti johdetulla toiminnalla ei myöskään välttämättä ole itse itseään arvioivan toiminnan mekanismeja, joiden luomalta tietopohjalta yhteiskuntapoliittisia päätöksiä tehdään ja seurataan. Lakien säätämisen valtiosääntöisestä periaatteellisesta lähtökohdasta huolimatta, lain pätevyyden argumentoinnissa korostuu tällöin reflektoiva ja kriittinen asenne.

Perustuslakivaliokunnan tulkintakäytäntö

Lainvalmistelun lähtökohtana on, että lakiehdotukset valmistellaan perustuslain mukaisiksi. Perustuslain teksti on kirjoitettu suhteellisen yleiseen ja tyylilajiltaan korkeampaan muotoon, ilman teknisluonteisia säännöksiä ja yksityiskohtia. Tämän vuoksi perustuslain esitöillä on huomattava merkitys laintulkinnassa (HE 1/1998vp, PeVM 10/1998 vp ja PeVM 1/1999 vp – LJL 1/1999, LJL 2/1999 vp). Valtiosääntöisen tulkinnan perusta muodostuu kuitenkin perustuslakivaliokunnan lausunnoista, eräänlaisesta "mannermaisen oikeusjärjestelmän case law -järjestelmästä".

Isännöintilain valmistelussa ennakollisen perustuslainmukaisuuden arvioinnissa keskeisin ja aukoritatiivisin lähde on tämän vuoksi ollut perustuslakivaliokunnan lausuntokäytäntö. Tällä aineistolla on ollut tärkein merkitys arvioitaessa sitä, onko lakiehdotus valtiosäännönmukainen sekä erityisesti perusoikeuksien turvaamisen kannalta. Perusoikeudet suojaavat kansalaisia lainsäätäjältä, mutta poikkeuksellisesti, kuten COVID-19-pandemian aikana, niitä voidaan rajoittaa lailla. Isännöintilain valmistelu nojaa poikkeuslakien välttämisen periaatteeseen eikä myöskään poikkea edes rajatusti perusoikeus- tai kansainvälisistä ihmisoikeusvelvoitteista.

Aloitteessa on esitelty lakiehdotuksen perustuslainmukaisuuden perutuslakivaliokunnan tulkintakäytäntöön perustuva arviointi. Ensisijaisesti lakiehdotusten perustuslainmukaisuuden arviointi merkitsee, että lakiehdotusten perusteluosassa on otettu kanta ehdotettavan lain säätämisjärjestykseen. Erityisesti on arvioitu lakiehdotusten suhdetta perustuslain keskeisten periaatteiden, kuten perusoikeudet, yhdenvertaisuus ja oikeusvaltioperiaate, kannalta. Lakiehdotuksen valmistelussa on myös otettu huomioon perustuslakivaliokunnan aiempi tulkintakäytäntö, jotta varmistetaan, että lakiehdotus on linjassa valiokunnan vakiintuneiden tulkintojen kanssa. Erityisesti isännöintilain on varmistettava, että kaikkia osakkaita kohdellaan yhdenvertaisesti (perustuslaki 6 §).

On tärkeää huomata, että perustuslakivaliokunnan lausunnosisa viitataan tarvittaessa myös Euroopan ihmisoikeustuomioistuimen ja EU-tuomioistuimen ratkaisuihin osana argumentaatiota. Tämä on olennainen osa perustuslakivaliokunnan tulkintakäytäntöä ja varmistaa, että Suomen lainsädäntö on sopusoinnissa kansainvälisten ja eurooppalaisten oikeusvelvoitteiden kanssa. Isännöintilakiehdotuksen valmistelussa on otetu huomioon nämä kansainväliset ja eurooppalaiset näkökulmat, jotta voidaan varmistaa, että lakiehdotus on kestävällä pohjalla myös kansainvälisessä vertailussa.

Perustuslakivaliokunnan vakiintuneeseta tulkinnasta huolimatta valiokunnan lausunnot koskevat yksittäistapauksia ja niitä on luettava kulloisenkin asiayhteyden muodostamaa taustaa vasten. Isännöintilakiehdotuksen kohdalla merkityksellistä on, että kyseessä on kokonaan uusi laki. Tämän vuoksi valiokunnan lausunnot eivät välttämättä anna riittävää pohjaa isännöintilakiehdotuksen kokonaisvaltaiseen arviointiin.

Suomen valtiosääntöön kuuluu vahvana periaatteena se, että lakien perustuslainmukaisuuden valvonta keskittyy lainvalmisteluvaiheeseen, mutta lakiehdotusten perustuslainmukaisuuden arviointi kuuluu perustuslakivaliokunnalle. (perustuslain 74 §). Lopullista lainsäädännöllistä päätösvaltaa käyttää Suomessa Eduskunta. Jos valiokunnassa valmistelevasti käsiteltävän lakiehdotuksen tai muun asian perustuslainmukaisuudesta tai suhteesta ihmisoikeussopimuksiin on epäselvyyttä, valiokunnan tulee pyytää asiasta lausunto perustuslakivaliokunnalta (Eduskunnan työjärjestys 40/2000, 38 §). Lain ennakkovalvonnan ohella isännöintilakiehdotuksessa katsotaan, että perustuslakikontrollin kannalta on suotavaa, että perustuslakivaliokunta antaisi asiasta lausunnon.

3.2 Lain valmistelun eteneminen

Isännöintilain valmistelu on edennyt lähtökohtaisesti työvaiheina poikittaisesti eteenpäin: lain syntymisen esitilanteena uudistustarpeen selvittely ja tavoitteenasettelu, perusvalmistelussa sisällön peruskysymykset, joiden jälkeen ratkotaan jatkovalmisteluun kuuluvat lakisystematiikkaan ja lakitekniikkaan liittyviä kysymyksiä. Prosessin aikana on kuitenkin tehty tarvittavia paluita aiemiin vaiheisiin uusien havaintojen ja näkökulmien perusteella, sekä jatkuvasti arvioitu kriittisesti jo tehtyjä päätöksiä ja valintoja. Erityisesti isännöitsijöiden palaute on auttanut tunnistamaan puutteita ja parantamaan lakiehdotuksen laatua. Lainvalmistelun tosiasiallinen eteneminen poikittaisesti on korostanut isännöintilain valmistelun osallistavaa ja demokraattista luonnetta. Valmistelun erityisluonne välittömänä ja vuorovaikutteisena prosessina, sekä jatkuva kriittinen arviointi on varmistanut, että lakiehdotus on jatkuvasti kehittynyt ja parantunut valmistelun edetessä.

Tällainen monivaiheinen lähestymistapa on mahdollistanut myös sen, että valmistelussa on voitu ottaa huomioon monimutkaiset ja keskinäiset riippuvuudet eri oikeudenalojen välillä. Isännöintilain valmistelussa on ollut tarpeen ottaa huomioon sekä yksityisoikeudelliset että julkisoikeudelliset näkökulmat.

Lainvalmistelussa huolehdittavan oikeusjärjestyksen muodostaman systemaattisen kokonaisuuden kannalta valmistelussa on tarkasteltu esimerkiksi asunto-osakeyhtiölain ja ehdotettavan isännöintilain muodostaman sääntelyn yhteydessä, miten uusi laki vaikuttaa lähtökohtaisesti yksityisoikeudelliseen taloyhtiön päätöksentekoon, sekä toisaalta huomioon ottaen julkisoikeudellisen tietosuojalainsäädännön merkitys isännöintitoiminnassa.

Käytännön arjessa tällaisia isännöinnissä merkityksellisiä, ja valmistelussa huomioon otettavia asioita, ovat esimerkiksi yksityisoikeudellinen sopimusoikeudellinen isännöintisopimus, yksityisoikeudellisia ja julkisoikeudellisia piirteitä sisältävä lain ja yhtiöjärjestyksen määrittämä asunto-osakeyhtiöoikeus hallintona, ja esimerkiksi rakennuslainsäädännön, kaavoitusta ja maankäyttöä sekä verotusta koskevat julkisoikeudelliset näkökulmat.

Isännöintilain valmistelussa on kattavan tietopohjan aikaansaamisen ja aidon hyödyntämisen avulla kyetty myös yhteensovittamaan erilaisia näkemyksiä ja intressejä. Esimerkiksi taloyhtiöiden osakkaiden vaihtelevat intressit, joiden oikeudellisena perustana on yleensä omaisuudensuoja (perustuslain 15 §). Talohtiöiden hallitusten intressissä on sujuva yhteistyö isännöitsijän kanssa, jota ohjaavat lakisääteiset tehtävät. Niin ikään isännöitsijän intressit ovat merkityksellisiä isännöintilain valmistelussa etenkin, koska uusi laki asettaa velvollisuuksia ja vastuuta.

Kompromissien tekemisellä on pyritty löytämään tasapaino näiden eri näkökulmien välillä. Tavoitteena on, että lailla on voimaantullessaan myös tosiasiallinen hyväksyntä ja legitimiteetti, Tällöin laki ei ole ainoastaan oikeudellisesti pätevä, vaan myös käytännössä toimiva ja tarkoituksenmukainen. Tämä perusvalmisteluvaiheeseen strategiavalintojen jälkeen kuulunut isännöintilainsäädäntöehdotusten ja niiden perustelujen laatiminen, on ollut lain valmistelun tärkein ja vaativin työvaihe.

Jatkovalmistelussa keskityttiin yhä enemmän lausuntopalautteen pohjalta yksityiskohtiin ja teknisiin tarkennuksiin, jotta laki olisi selkeä, johdonmukainen ja käytettävissä oleva. Huomiota kiinnitettiin muun muassa lain keskeisiin määritelmiin, isännöitsijän velvollisuuksiin, valvonta- ja rangaistussäännöksiin sekä näitä koskeviin siirtymäsäännöksiin. Myös EU-sääntelyn ja lakiehdotuksen sisällön yhdenmukaisuus varmistettiin vielä jatkovalmistelussa. Jatkovalmistelun tuloksena lakiehdotuksen viimeistelyn myötä lain ennakoitiin vastaavaan entistä paremmin lainlaatijan tavoitteita ja odotuksia, eli isännöintialan tarpeita. Jatkovalmistelussa tarkoituksena on ollut viimeistellä perusvalmistelussa laadittu säädösehdotus, vakiomuotoinen lakiehdotus, joka noudattaa jäsentelyltään ja tietosisällöltään annettuja lainvalmisteluohjeita.

Tämän isännöintilain tarkastuksen on suorittanut lainlaatija itse, mikä on taannut säädösehdotuksen sisäisen yhtenäisyyden ja johdonmukaisuuden. Tämän menettelyn merkitys on korostunut isännöintilain valmistelun työmuodon itsenäisen luonteen vuoksi. Olennaista on, että laki on valmisteltu huolellisesti. Lakiluonnosta ei ole hallituksen esitysten tapaan käännetty ruotsin kielelle. Tämä pohjautuu lainsäädäntöön (Valtioneuvoston kanslian määräys hallituksen esitysten kääntämisestä (VN/14763/2022), kansalaisaloitelaki 4 §).

4.      Aloitteen tavoitteet ja keskeiset vaikutukset

4.1 Aloitteen tavoitteet

Lakiehdotuksen keskeisenä tavoitteena on vahvistaa isännöinnin ammattimaisuutta ja oikeusvarmuutta nostamalla lain tasolle isännöinnin eettisten ohjeiden keskeinen sisältö, sellaisena kuin ne ovat olleet voimassa 1.2.2023 alkaen. Isännöinnin toimintaa sääntelevällä yleislailla edistettäisiin ja toteuttaisiin isännöinnin eettisiä perusteita sekä taloyhtiöiden hyvää hallintotapaa. Hyvä isännöintitapa – isännöinnin eettiset ohjeet ovat olleet keskeisin isännöintiä lainsäädännön ohella ohjaavista toimintasuosituksista. Lain valmistelun strategiavalintana ohjeiden nostaminen lain tasolle parantaa osakkaiden ja asukkaiden oikeusturvaa, edistää hyvää hallintotapaa taloyhtiöissä, selkeyttää isännöitsijöiden vastuuta sekä lisää luottamusta isännöintialaan. Tämä pohjautuu isännöinnin eettisten ohjeiden pitkäaikaiseen kokemukseen ja alan parhaisiin käytäntöihin, sekä oikeusjärjestyksen normien erityisluonteeseen.

Isännöintilain pykälät, lukuun ottamatta soveltamisalaa ja määritelmiä, tukevat suoraan näitä lain tavoitteita. Erityisesti isännöitsijän velvollisuudet (laki isännöinnistä 2:4–11 §) muodostavat kokonaisuuden, jonka kaikki osat tukevat lain keskeisiä tavoitteita. Tätä varmistaa se, että lainvalmistelun tulos on selkeä ja ymmärrettävä. Selkeät säädökset ehkäisevät oikeudellisia epäselvyyksiä ja ristiriitoja. Isännöintilain pykälät on laadittu sekä sisällöltään että lakiteknisesti edistämään lain soveltamista ja oikeusvarmuutta.

Ehdotuksen tavoitteena on myös asunto-osakeyhtiöiden toiminnan ja osakkaiden välisen yhteistyön tukeminen. Tavoitteena on lisätä isännöinnin avoimuutta ja läpinäkyvyyttä, jotta taloyhtiöiden osakkaat voivat paremmin valvoa isännöitsijöiden toimintaa ja varmistaa, että heidän etujaan ajetaan asianmukaisesti. Nämä valinnat kuuluvat lain valmistelun sääntelykeinoihin, ja niitä koskevat muun muassa lain 5 §:n säännös tiedonanto palveluista ja hinnoitteluista ja 8 §, joka velvoittaa isännöitsijän vastaamaan yhteydenottoihin kohtuullisessa ajassa ja antamaan asunto-osakeyhtiön hallitukselle tarpeelliset tiedot.

Lakiehdotuksen tavoitteena on myös vastata isännöintiä koskevan nykyisen sääntelyn pirstaloituneisuuden ja moniarvioisuuden aiheuttamiin haasteisiin luomalla yhtenäinen ja selkeä sääntelykehys isännöinnille. Tavoitteena on, että uusi laki toimisi keskeisenä ohjauskeinona, joka selkeyttää isännöinnin perusperiaatteita ja edistää yhdenmukaisia käytäntöjä koko alalla. Isännöintialan toimintaedellytysten parantaminen ja luottamuksen lisääminen isännöintialaa kohtaan sekä osakkaiden että isännöitsijöiden keskuudessa, on erityisen tärkeää samalla, kun oikeussääntelyn monikerroksisuus ja ristiriitaisuus yleensä kasvavat. Oikeussääntelyn sisältämien ristiriitojen mahdollisuus ja sen vaikea hallittavuus näyttävät kaikessa tapauksessa leimaavan nykyajan oikeusjärjestyksen kehitystä.

Isännöintilakiehdotus muodostaa tästä oikeudellistumiskehityksestä huolimatta yhtenäisen ja selkeän sääntelykehyksen määrittämällä lain tarkoituksen, soveltamisalan, keskeiset käsitteet ja asettamalla isännöitsijälle velvollisuuden toimia huolellisesti asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti. Erityisesti lain 4 §:n säännös huolellisuudesta ja asunto-osakeyhtiön edusta, luo perustan isännöitsijöiden yhtenäiselle toimintatavalle. Lain valmistelussa on siten huolehdittu siitä, että isännöintiä koskeva sääntelykokonaisuus on lain soveltajan kannalta mahdollisimman selkeä ja hallittava.

Ehdotetulla lailla pyritään tällä tavoin keskeisesti parantamaan isännöintialan oikeusvarmuutta ja oikeussääntelyn selkeyttämiseen, jotta taloyhtiöt ja isännöitsijät voivat toimia tehokkaasti ennakoitavammassa oikeudellisessa ympäristössä. Helpommin ymmärrettävä ja sovellettavissa oleva sääntely tehostaisi myös isännöinnin valvontaa. Isännöintilaki vastaisi eri oikeudenaloilta peräisin olevien lakien aiheuttamaan risritiitaisuuuteen ja epävarmuuteen lain yleisellä ohjausvaikutuksella ja isännöintä koskevan sääntelyn selkeytymisellä. Isännöintilain valvontaa- ja rangaistussäännöksiä koskevat 12 ja 13 § selkeyttää seuraamuksia ja edistää lain noudattamista oikeusvarmuutta edistävällä tavalla. Isännöintilain yleinen ohjausvaikutus luo myös yhtenäisen viitekehyksen, jonka avulla isännöintiä koskevia erityislakien säännöksiä voidaan tulkita ja soveltaa johdonmukaisesti.

Lakiehdotuksella pyritään myös vastaamaan taloyhtiöiden ja isännöitsijöiden väliseen luottamuspulaan. Lakiehdotus selkeyttää sääntelykehyksen muodostavana hyvän isännöinnin kriteereeitä ja varmistaa, että ne ovat selkeitä ja yksiselitteisiä. Tämä auttaa taloyhtiöitä arvioimaan isännöitsijöiden toimintaa ja varmistamaan, että heidän etujaan ajetaan asianmukaisesti. Lakiehdotus pyrkii myös lisäämään luottamusta taloyhtiöiden ja isännöitsijöiden välillä edistämällä avoimuutta, läpinäkyvyyttä ja hyvää viestintää. Esimerkkeinä isännöintilain 5 § velvoittaa isännöitsijän antamaan selkeän selvityksen palveluista ja hinnoitteluista, ja lain 8 § velvoittaa isännöitsijän edistämään avoimuutta ja viestintää. Lain säännökset hyvän isännöinnin kriteereistä, taloyhtiöiden luottamusta koskien, ja osakkaiden etujen ajamista varmistavan järjestelmän myötä merkitsee, että taloyhtiöillä on parempi mahdollisuus seurata isännöitsijöiden toimintaa ja varmistaa, että heidän etujaan ajetaan asianmukaisesti.

Lakiehdotus tähtää myös isännöitsijöiden ammattitaidon ja osaamisen parantamiseen. Isännöitsijän työ on haastavava ja monipuolinen asiantuntijatyö taloyhtiömaailmassa. Kuitenkin, toisin kuin monilla muilla säännellyillä ammattialoilla, isännöitsijöille ei ole olemassa lakisääteisiä koulutusvaatimuksia, joka vaadittaisiin ammatissa toimimiseksi tai ammattitaidon ja osaamisen osoittavia pätevyystodistuksia. Vaikka isännöintialalle ei ole olemassa perustutkintoa, alalle soveltuvia opintopolkuja on useita. Isännöitsijäksi, kiinteistösihteeriksi, kirjanpitäjäksi tai tekniseksi asiantuntijaksi voi kouluttautua eri tavoin. Ammattitaitoiset isännöitsijät ja muut isännöintialla toimivat, pystyvät hoitamaan taloyhtiöiden asioita tehokkaasti ja vastuullisesti. Tämä vielä korostuu, kun yhteiskunta laajemminkin, myös isännöintiala elää tällä hetkellä murroksessa, esimerkiksi niin uuden teknologian kuin taloyhtiöiden erityvien tarpeiden myötä.

Kaikesta edellä mainitusta huolimatta on korostettava, että isännöitsijöiden ammattipätevyys ei ole sidottu lakisääteisiin koulutusvaatimuksiin, mikä herättää kysymyksen, olisiko alalla tarpeen yhtenäistää pätevyysvaatimuksia vastaamaan muiden säänneltyjen ammattien tasoa.

Isännöintialan muuttuvassa toimintaympäristössä olisikin tarpeen harkita lakisääteistä ammattipätevyysvaatimusta myös isännöitsijöille, kuten kiinteistönvälitysalalla, jossa vastaaavalla hoitajalla on lakiin perustuva vastuu henkilöstön ammattitaidosta (Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 1075/2000, 5 §). Tämän kaltainen vaatimus voisi tarkoittaa, että ainakin isännöintiä harjoittavassa yhteisössä yhdellä henkilöllä tulisi olla laissa määritelty ammattipätevyys (vrt. AsOYL 7:21 §).

Isännöintilakiehdotuksen periaatteet, joissa painotetaan selkeitä vastuunjakoja, valvontaa ja oikeusturvaa, voisivat toimia hyvänä pohjana laadittaessa vastaavaa sääntelyä isännöitsijöiden ammattipätevyydelle. Tällainen laki vahvistaisi isännöintialan ammattimaisuutta ja lisäisi luottamusta alaan, samalla kun se toisi kaivattua yhtenäisyyttä ja selkeyttä isännöitsijöiden pätevyyteen. Tämä kehitys voisi johtaa siihen, että alan itsesääntely ja hyvät käytännöt toimisivat isännöintilain ohella pohjana tulevalle lakisääteiselle ammattipätevyydelle, samalla tavalla kuin isännöintilain valmistelu hyödyntää alan olemassa olevia eettisiä ohjeita.

Isännöintilain tavoitteena on, että isännöitsijöiden ammattitaito ja osaaminen vastaisivat paremmin nykyajan vaatimuksia ja että heillä olisi riittävät valmiudet hoitaa taloyhtiöiden monimutkaisia asioita. Tavoitteena on myös, että isännöitsijät olisivat entistä paremmin tietoisia lainsäädännön muutoksista ja että he osaisivat soveltaa niitä käyätnnössä. Lisäksi pyritään siihen, että isännöitsijät hyödyntäisivät alan parhaita käytäntöjä ja että he kehittäisivät jatkuvasti omaa osaamistaan. Tavoitteena on varmistaa isännöitsijöiden ammattitaito ja osaaminen, jotka turvaavat taloyhtiöiden hyvän hallinnon ja osakkaiden oikeusturvan.

Isännöintilakiehdotuksen 10 § vastaa näihin ammattitaitovaatimuksiin. Säännöksen mukaan isännöitsijän on huolehdittava ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä. Lisäksi isännöitsijän on pidettävä itsensä ajan tasalla lainsäädännön muutoksista ja alan parhaista käytännöistä. Myös 11 §:ään otettavat muut velvollisuudet edistävät isännöitsijän ammattimaista toimintaa. Erityisesti 11 §:n 2 momentti, jossa isännöitsijän tulee ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta, tukee ammattitaidon jatkuvaa kehittämistä.

4.1.1 Valvonta- ja rangaistussäännökset

Lakiehdotukseen sisältyy keskeisenä osana valvonta- ja rangaistussäännökset (12 ja 13 §). Näiden ensisijainen tavoite on varmistaa lain tehokas toteutuminen ja edistää hyvää isännöintitapaa. Uuden, perustettavan Isännöintivalvontaviranomaisen rooli on tässä suhteessa keskeinen, sillä sen tehtävänä on valvoa lain noudattamista (12 §). Rangaistussäännöksillä puolestaaan varmistetaan, että lain rikkomisesta seuraa asianmukainen seuraamus (13 §).

Näiden säännösten tavoitteena on ensisijaisesti edistää lain noudattamista, vahvistaa oikeusvarmuutta ja turvata osakkaiden ja asukkaiden oikeudet, varmistaen samalla, että he saavat laadukkaita isännöintipalveluita. Valvonta- ja rangaistussäännökset ovat siten olennainen osa isännöintilakia, ja ne edistävät lain tavoitteiden toteutumista käytännössä luoden selkeän ja tehokkaan mekanismin lain noudattamisen varmistamiseksi.

Valvontaviranomiasen keskeinen tehtävä on varmistaa, että isännöitsijät ja isännöintiyritykset noudattavat lakia. Tämä on välttämätöntä, jotta tavoitteet, kuten oikeusvarmuuden vahvistaminen ja osakkaiden oikeuksien turvaaminen, toteutuvat käytännössä. Valvontaviranomaisen toiminta kattaa useita keskeisiä osa-alueita, jotka varmistavat lain tehokkaan toteutumisen. Isännöintivalvontaviranomainen valvoo lain noudattamista, ja rangaistukset kohdistuvat muun muassa ammattitaitovaatimusten, tiedonantovelvollisuuden ja hyvän isännöintitavan laiminlyönteihin. Valvontaviranomaisen olemassaolo ja toiminta lain noudattamisen varmistamiseksi edistää näin ollen isännöintialan toimivuutta ja luotettavuutta.

Rangaistussännökset puolestaan luovat pelotevaikutuksen, joka ohjaa isännöitsijöitä ja isännöintiyrityksiä noudattamaan lakia. Tämä, ja rangaistuksen uhka luo pohjan oikeudenmukaiselle ja tasapuoliselle toiminnalle koko isännöintialalla. Lisäksi rangaistussäännökset toimivat viime käden keinona varmistaa, että osakaat ja asukkaat saavat laadukkaita isännöintipalveluita. Ne mahdollistavat sen, että lain rikkomisesta seuraaa konkreettisia seuraamuksia, mikä vahvistaa osakkaiden luottamusta isännöintialaan.

Yhdessä valvontaviranomainen ja rangaistussäännökset muodostavat tehokkaan kokonaisuuden, joka varmistaa, että isännöintilaki toteutuu käytännössä ja että isännöinti on laadukasta, läpinäkyvää ja oikeusvarmaa. Tällä tavoin rangaistusäännökset toimivat viime kädessä paitsi pakkotäytäntööpanokeinoin toteutettavien negatiivisten seuraamusten perustana, myös luonteeltaan positiivisena sanktiona, kannustimena isännöintiin sekä myös hyvään ja hyvin valmisteltuun lainsäädäntöön.

Koska isännöintirikkomuksesta tuomittaisiin vain tahallisuuden tai törkeän huolimattomuuden perusteella, eli vain vakavimpien moittittavuuden tilanteissa, ei valvonta- ja rangaistussäännökset myöskään kavenna isännöitsijöiden tosiasiallista päätösvaltaa. Lain 13 §n mukaan isännöintirikkomuksesta voidaan tuomita se, joka tahallaan tai törkeästä huolimattomuudesta rikkoo tämän lain säännöksiä. Isännöintirikkomuksesta tällöinkin seuraava sakko on suhteellisuusperiaatteen mukainen. Sakon uhka rangaistusjärjestelmässsä suhteellisen lievänä rangaistusmuotona ei lähtökohtaisesti toimi esteenä isännöitsijän toiminnalle. Vaihtoehtoisten keinojen sijasta lakiin otettavat valvonta- ja sanktiosäännökset pyrkivät, ja samalla ovat riittävän tehokkaita ja uskottavia, ehkäisemään epäkohtia ja väärinkäytöksiä. Tämä edistää hyvää hallintotapaa taloyhtiöissä ja parantaa osakkaiden oikeusturvaa.

4.1.2 Kokoavia näkökohtia

Yleisesti voidaan todeta, että hyvän isännöinnin turvaaminen on tärkeää, sillä se vaikuttaa suoraan taloyhtiöiden asukkaiden hyvinvointiin ja asumismukavuuteen. Taloyhtiöiden asukkaiden hyvinvointiin kuuluvat muun muassa isännöitsijän taloyhtiön taloudenhoidosta huolehtiminen ja sen varmistaminen, että taloyhtiön asukkaiden oikeudet toteutuvat ja että heitä kohdellaan tasapuolisesti. Hyvä isännöinti merkitsee myös, että taloyhtiön kiinteistö on hyvin hoidettu ja että asukkailla on turvallinen ja viihtyisä asuinympäristö.

Erityisen isännöintilain säätäminen on tärkeä askel hyvän isännöinnin turvaamiseksi kaikille sitä tarvitseville. Laki selkeyttää hyvän isännöinnin kriteereitä, parantaa isännöitsijöiden koulutusta ja osaamista sekä lisää luottamusta taloyhtiöiden ja isännöitsijöiden välillä. Lain toteutumista varmistavat valvonta- ja rangaistussäännökset. Lainvalmistelussa on myös erityisesti valvonta- ja rangaistussäännösten kohdalla ensisijaisesti pyritty löytämään muita kuin sääntelyyn perustuvia ratkaisuja. Isännöintilain valmistelussa yleensä on nimenomaan pyritty välttämään ns. "regulate first" -asenne ja suosimaan muita ohjauskeinoja. Lain säätäminen on kuitenkin perusteltua oikeusvarmuuden, osakkaiden suojelun ja isännöinnin ammattimaisuuden edistämiseksi. Tämä perustuu tietopohjaiseen, strategiseen ja taktiseen käytäntöön, jolla pyritään toteuttamaan yhteiskuntapoliittisia tavoitteita.

Lakiehdotuksella pyritään vastaamaan myös isännöinnin toimintaympäristön haasteisiin, joita ovat muun muassa alati muuttuva lainsäädäntö ja lisääntyvät vaatimukset isännöisijöiden osaamiselle. Hyvän isännöinnin kriteerien selkeyttäminen ja yhtenäistäminen luovat pohjan laadukkaalle ja tasapuoliselle isännöinnille kaikissa taloyhtiöissä. Selkeämmät ja yhtenäisemmät pelisäännöt, vastaavat isännöinnin toimintaympäristön muutoksiin moninaisin keinoin. Tavoitelakina isännöintilaki muun muassa yhdistää lakiteknisesti oikeussääntelyn sisällön selkeyden ja harkinnalle sijaa suovat käsitteet. Näin ollen myös isännöintilain sääntelytapa auttaa vastaamaan isännöinnin toimintaympäristön moninaisiin haasteisiin.

Isännöintilakiehdotus merkitsee, että isännöitsijöiden koulutus ja osaaminen vastaavat paremmin nykypäivän vaatimuksia, ja että heillä on riittävät valmiudet hoitaa taloyhtiöiden monimutkaisia asioita. Isännöintilaki auttaa myös isännöitsijöitä sopeutumaan muuttuviin lainsäädännöllisiin ja toiminnallisiin vaatimuksiin sekä edistämään alan jatkuvaa kehitystä ja ammattimaistumista. Tämä korostuu erityisesti isännöitsijän velvollisuuksissa, joissa edellytetään huolellisuutta, asunto-osakeyhtiön edun mukaista toimintaa, vastuullisuutta ja eettisyyttä. Ammattitaidon ylläpitäminen ja kehittäminen on lain säännöksissä korostetusti esillä, mikä tulee lain tavoitetta vahvistaa isännöinnin ammattimaisuutta ja oikeusvarmuutta. Isännöintilaki luo näin ollen kokonaisvaltaisen kehyksen, joka parantaa isännöinnin laatua ja läpinäkyvyyttä, vahvistaa asunto-osakeyhtiöiden hallintoa ja osakkaiden oikeusturvaa.

On kuitenkin tärkeä huomata, että tämä lakiehdotus ei kata kaikkia isännöintiin vaikuttavia asioita. Lakiehdotuksen tavoitteena on luoda selkeä ja vakaa perusta isännöinnin ammattimaiselle toiminnalle, mutta samalla mahdollistaa alan kehitys ja sopeutuminen muuttuviin olosuhteisiin. Keskittymällä isännöinnin keskeisiin periaatteisiin ja velvollisuuksiin, kuten avoimuuteen, tasapuolisuuteen ja ammattitaitoon, lakiehdotus tarjoaa joustavan sääntelykehyksen, joka soveltuu erilaisiin taloyhtiöihin ja tilanteisiin. Lakiehdotuksen rajaukset ja kunkin tavoitteen kannalta harkittu lakisääntelyn tarpeellisuus parhaana keinona, tukevat isännöintilain tavoitteita.

Lakiehdotuksen rajauksilla pyritään varmistamaan myös, että laki pysyy ajantasaisena ja oikeudellisesti merkityksellisenä isännöintialan kehittyessä. Esimerkiksi teknisiä yksityiskohtia, kuten energiatehokkuuden tai digitalisaation tarkkoja vaatimuksia, ei ole sisällytetty tähän lakiin. Nämä asiat voivat muuttua nopeasti, eikä niiden sääntelyä näin ollen olisi tarkoituksenmukaista ottaa isännöintiä koskevaan yleislakiin. Energiatehokkuutta ja digitalisaatiota koskevat yksityiskohtaiset vaatimukset olisi tarkoituksenmukaisempaa säännellä erillisillä asetuksilla tai ohjeistuksilla. Lisäksi, kun näitä koskevat päätökset tehdään yleisesti EU-politiikan tasolla, sääntelyn muutostahtia vielä kiihdyttää yleensä EU-sääntelyn dynaamisuuden kasvu.

Lakiehdotuksen rajauksilla pyritään myös välttämään tilannetta, jossa laki rajoittaisi tarpeettomasti isännöintialan uudistuksia ja uusien toimintatapojen kehittämistä. Sen sijaan lakiehdotus keskittyy luomaan perustan hyvälle isännöintitavalle ja ammattimaiselle toiminnalle, jolloin taloyhtiöt ja isännöitsijät voivat itse päättää, miten he parhaiten toteuttavat esimerkiksi energiatehokkuutta ja digitalisaatiota koskevat tavoitteet.

Näiden lakiehdotuksessa tehtyjen rajausten avulla vältetään myös ylisääntelyä, joka voisi aiheuttaa tarpeettomia kustannuksia ja byrokratiaa taloyhtiöille ja isännöitsijöille. Lopulta uhkakuvana on, että liian yksityiskohtaisesta sääntelystä aiheutuva sääntelyn hallitsemattomuus ja sääntelyinflaatio laajentuu muihin isännöintiä koskeviin ohjauskeinoihin. Tällaisilla, ei-sitovilla ohjauskeinoilla on tärkeä rooli uuden lain jälkeenkin isännöintilakia täydentävänä ja isännöintialan kehityksen kannalta.

4.2 Lakialoitteen vaikutukset

4.2.1 Yhteiskunnalliset vaikutukset ja vaikutukset yksilöiden asemaan

Lakiehdotus vahvistaa hyvän isännöintitavan asemaa tuomalla selkeät ja yhtenäiset periaatteet osaksi lainsäädäntöä (1 §, 4 §, 13 §). Laki lisää isännöinnin läpinäkyvyyttä ja luotettavuutta, mikä puolestaan parantaa osakkaiden ja asukkaiden asemaa (5 §, 6 §, 8 §). Hyvän isännöintitavan noudattaminen edistää taloyhtiöiden sujuvaa toimintaa ja vähentää ristiriitoja. Lakiehdotus luo pohjan sille, että hyvän isännöinnin periaatteet eivät ole vain suosituksia, vaan niitä on velvollisuus noudattaa. Tämä tuo isännöintialalle lisää ammattimaisuutta ja vastuullisuutta (10 §, 11 §), mikä hyödyttää kaikkia isännöintialan osapuolia.

Lakiehdotus luo pohjan sille, että isännöinti on avointa, läpinäkyvää ja entistä paremmin osakkaiden valvonnassa olevaa toimintaa. Lakiehdotuksella pyritään varmistamaan, että isännöitsijöiden toiminta on läpinäkyvää ja että osakkailla on riittävästi tietoa päätöksenteon tueksi. Tämä edistää osakkaiden osallistumista taloyhtiön asioiden hoitamiseen ja vahvistaa heidän luottamustaan isännöitsijöihin. Erityisesti korostetaan isännöitsijöiden velvollisuutta avoimeen tiedottamiseen koskien taloyhtiön taloutta, hankintoja ja muita merkittäviä päätöksiä (5 §, 6 §, 8 §)

Avoimuusperiaatteella pyritään myös vähentämään mahdollisuuksia eturistiriitoihin ja varmistamaan, että isännöitsijät voivat toimia aina taloyhtiön edun mukaisesti. Selkeä ja avoin viestintä edistää osakkaiden ja isännöitsijöiden välistä vuoropuhelua ja yhteistyötä, mikä on keskeistä taloyhtiön sujuvan toiminnan kannalta. Lakiehdotus edistää osakkaiden ja asukkaiden mahdollisuuksia valvoa isännöitsijöiden toimintaa ja varmistaa, että heidän etujaan ajetaan asianmukaisesti. Tämä vahvistaa osakkaiden ja asukkaiden asemaa taloyhtiön päätöksenteossa ja lisää heidän luottamustaan isännöitsijöihin. Näitä vaikutuksia seuraa muun muassa lain velvollisuuksista toimia huolellisesti sekä avoimuutta ja viestintää koskevista säännöksistä (4 §, 8 §).

4.2.2 Hallinnolliset vaikutukset

Lakiehdotus selkeyttää isännöintiä koskevaa sääntelyä luomalla yhtenäisen ja kattavan lain, joka kokoaa yhteen hajallaan olevia elementtejä, joista isännöinnin sääntely muodostuu. Tavoitelakiin kirjattuina tämä vähentää tulkintaongelmia ja epävarmuutta, mikä puolestaan parantaa oikeusvarmuutta. Yhdenmukaisten käytäntöjen edistäminen varmistaa, että kaikki taloyhtiöt ja isännöitsijät toimivat samojen periaatteiden mukaisesti, mikä lisää luottamusta alaan.

Sääntelyn selkeyttäminen ja yhdenmukaistaminen tehostavat myös isännöinnin valvontaa, mikä tuo mukanaan myönteisiä hallinnollisia vaikutuksia. Isännöintiä koskevaa sääntelyä selkeyttävänä laki tuo mukanaan tehokkuutta. Isännöintilakiehdotuksessaa on siten merkittäviä hallinnollisia vaikutuksia taloyhtiöiden hallintoon, jotka hyödyttävät sekä taloyhtiöitä että niiden osakkaita.

Lakiehdotuksen keskeisenä osana on myös uuden isännöintivalvontaviranomaisen rooli, jonka tehtävänä on valvoa lain noudattamista (12 §). Rangaistussäännöksillä puolestaan varmistetaan, että lain rikkomisesta seuraa asianmukainen seuraamus (13 §). Lakiehdotuksen mukaan lain noudattamista valvoo oikeusministeriön alainen isännöintivalvontaviranomainen. Isännöintivalvontaviranoamisen toimivallasta ja tehtävistä säädetään erikseen valtioneuvoston asetuksella.

Lakiehdotus voi myös edellyttää kokonaan uuden valvontaviranomaisen perustamista tai nykyisen viranomaisen tehtävien muuttamista, mikä vaikuttaa viranomaisen resursseihin ja toimintatapoihin. Lisäksi lakiehdotus voi edistää sähköisten palveluiden kehittämistä ja edellyttää tiiviimpää yhteistyötä eri viranomaisten välillä.Valvontaviranomaisen tehtävän hoitamiseksi edellytetään, että viranomaisella on riittävät resurssit tähän.

4.2.3 Taloudelliset vaikutukset

Isännöintilakiehdotuksella on mahdollisuuksia tuoda merkittäviä myönteisiä taloudellisia vaikutuksia useille tahoille. Selkeämpi sääntely ja yhdenmukaiset käytännöt voivat tehostaa isännöintialan toimintaa, mikä voi tuoda säästöjä taloyhtiöille pitkällä aikavälillä. Ammattitaitoiset isännöitsijät voivat auttaa taloyhtiöitä tekemään taloudellisesti parempia päätöksiä. Lakiehdotus edistää isännöinnin läpinäkyvyyttä ja tehokkuutta, mikä voi johtaa taloyhtiön talouden parempaan hallintaan. Ammattimainen ja läpinäkyvä isännöinti voi myös parantaa kiinteistöjen kuntoa ja hallintoa, mikä voi nostaa niiden arvoa. Lain vaikutus isännöintialan ammattimaisuuteen ja alaan kohdistuvaan luottamukseen, voi parantaa myös isännöintiyritysten kilpailukykykä.

Isännöintilain sääntelyä yleisesti selkeyttävä vaikutus sekä isännöinnissä velvollisuutena oleva avoimuus ja viestintä voivat vähentää riitoja taloyhtiöissä. Tämä voi säästää oikeudenkäyntikuluissa ja muissa riitoihin liittyvissä kustannuksissa. Selkeämmät säännöt, avoimuus ja viestintä lisäävät oikeustietoisuutta, jolloin riitojen selvittämiseen ei tarvitse käyttää resursseja.

Toisaalta oikeusvarmuuden lisääntyminen voi lisätä taloyhtiöiden tarvetta käyttää oikeudellisia palveluita esimerkiksi sopimusasioissa tai ristiriitatilanteissa. Oikeudellisten palvelujen käyttö aiheuttaa lisäkustannuksia taloyhtiöille.

Uudet vaatimukset isännöitsijöille voivat edellyttää lisäkoulutusta, mistä voi aiheutua kustannuksia sekä isännöitsijöille ja isännöintiyrityksille että taloyhtiöille. Taloyhtiöt voivat joutua maksamaan korkeampia isännöintimaksuja, jos isännöitsijöiden koulutusvaatimukset lisäävät isännöintiyritysten kustannuksia.

Lain voimaantulon aiheuttamat välittömät kustannukset liittyvät uuden lainsäädännön edellyttämään henkilöstön kouluttamiseen myös viranomaisten alueella. Kouluttamisen lisäksi lain toteutuminen edellyttää sen asettamista vaatimuksista, koulutuksesta ja tiedottamisesta huolehtimista. Välittömästi kustannuksia lisääviä lainkohtia ovat esimerkiksi uuden, valtioneuvoston asetuksella perustettavan, isännöintivalvontaviranomaisen toiminta (12§). On tärkeää, että lakia valvovalla viranomaisella on riittävät resurssit ja toimivaltuudet lain noudattamisen tehokkaaseen valvontaan.

Muina vaikutuksina ovat esimerkiksi lisääntynyt luottamus isännöintialaan, joka voi houkutella uusia investointeja ja edistää alan kasvua. Lakiehdotus voi myös edistää digitaalisten palveluiden kehittämistä isännöinnin alalla. Yleensä tehokkuutta parantavana laki voi vaikuttaa positiivisesti koko kansantalouteen. Isännöintilaista aiheutuvista kokonaiskustannuksista tai sillä saavutettavista säästöistä ei sääntelyn alueen monimuotoisuuden vuoksi voida kuitenkaan esittää täsmällisiä euromääräisiä arvioita.

4.2.4 Yleisluontoisen muotoilun mahdolliset vaikutukset

Isännöintilakiehdotus on luonteeltaan tavoitelaki, ja tästä johtuen lakiin otettavat säännökset on muotoiltu joustaviksi. Tavoitelain luonne korostaa sitä, että laki asettaa yleiset puitteet ja tavoitteet isännöinnin toiminnalle, mutta jättää tilaa alan toimijoille löytää parhaat keinot näiden tavoitteiden saavuttamiseksi. Joustavuus mahdollistaa myös sen, että laki voi vastata paremmin tulevaisuuden haasteisiin ja kehityssuuntiin isännöintialalla. Joustava sääntely mahdollistaa myös tapauskohtaisen oikeudenmukaisuuden toteutumisen, tapauskohtaisella harkinnalla. Samanaikaisesti joustavuuden kanssa on tärkeää varmistaa, että sääntely on selkeää ja yksiselitteistä, jotta se olisi ennustettavaa ja toteuttaa oikeusvarmuutta.

Isännöitsijän velvollisuuksien ja päätösvallan tasapainon kannalta ennen kaikkea tärkeintä on turvata asunto-osakeyhtiöiden edut. Lakiehdotusken on varmistettava, että isännöitsijöillä on riittävät valtuudet hoitaa tehtävänsä tehokkaasti ja vastuullisesti, mutta samalla heidän toimintansa on oltava läpinäkyvää ja valvottavaa. Ongelmaksi tällöin jäävän joustavuutta ja oikeudenmukaisuutta sekä toisaalta oikeusvarmuutta sisältävän yhdistelmän saavuttamiseksi lain säännösmuotoilua on ohjannut pyrkimys mahdollisimman optimaaliseen konkreettisuuden ja abstraktisuuden yhteensovittamiseen. On löydettävä tasapaino, jossa isännöitsijöiden vastuut ja päätösvalta ovat oikeassa suhteessa, asunto-osakeyhtiöiden edun turvaamiseksi.

Lain yleisluontoinen muotoilu saattaa kuitenkin aiheuttaa sen, että säännöksiä pidetään vain julistuksenomaisina, jolloin niillä ei ole suurta käytännön merkitystä. Tämä korostuu silloin, jos lain esityöt ovat niukat. Niukat esityöt voivat tehdä lain tulkinnasta ja soveltamisesta vaikeampaa, koska ne eivät tarjoa riittävästi ohjeita siitä, miten lakia tulisi tulkita ja soveltaa käytännössä. Lainvalmisteluinformaatioon, esitöihin sanan laajassa mielessä, kuuluvat varsinaiset esityöt, eli lainvalmistelussa syntyneet asiakirjat, sekä eduskunta-aineisto. Hallituksen esityksen perusteluosaan ja eduskunta-aineistoon voidaan viitata yhteisnimityksellä säätämisperustelut.

Isännöinnin toiminta on aiemmin perustunut pitkälti alan itsesääntelyyn ja vapaaehtoisiin ohjeistuksiin, sillä yleislakia ei ole ollut olemassa, eikä tällöin myöskään isännöintiä koskevan sääntelyn aiempaa ja kattavaa lainvalmisteluinformaatiota ole ollut. Lisäksi, koska isännöintilakiehdotus on laadittu virallisen valtiokoneiston ulkopuolella, ei lakiehdotus sisällä hallituksen esitystä. Nämä seikat korostavat eduskunnan valiokuntakäsittelyn ja mietinnön merkitystä lain soveltamisesssa. Mietintö toimii tällöin osana lain esitöitä ja varmistaa, että lailla on todellinen vaikutus.

Valiokunnat voivat käyttää aikaa ja työpanosta lakiehdotukseen, mikä tekee mahdolliseksi suppealle edustajapiirille keskittyä ja itsenäisesti käsitellä määrätyn alan lainsäädäntökysymyksiä. Koska isännöintilakiehdotus koskee pääasiassa yksityisoikeudellisia asioita, todennäköisin mietinnön antava valiokunta olisi lakivaliokunta. Lausunnot pyydettäisiin esimerkiksi talous-, hallinto- ja kuluttajansuojeluasioista, vastaavassa järjestyksessä valtiovarain-, hallinto- ja talousvaliokunnalta. (Eduskunnan työjärjestys 40/2000, 32 ja 7 §).

Valiokuntiin keskittyy usein ja kertyy ajanoloon lisää asiantuntemusta ja erityisosaamista. Valiokunnat voivat käyttää myös apunaan eduskunnan ulkopuolelta saatavaa erityisosaamista. Isännöintilain laatu on näin ollen korostetusti erottamattomassa yhteydessä paitsi valmistelun pätevyyden ja perusteellisuuden kanssa, myös riippuvainen siitä huolellisuudesta ja asiantuntemuksesta, mitä itse lainsäädäntömenettelyssä on ollut käytettävänä. Lopultakin, suvereeni lainsäätäjä päättää mitä on pidettävä lakina, ja kysymys siitä miten se sopii järjestelmään, kuuluu oikeustieteilijöille.

Isännöinnin monimutkaisen toimintaympäristön vuoksi valiokuntamietinnön muutosehdotuksilla on näin ollen suuri merkitys etenkin lain soveltamisessa. Samalla tämä menettely muodostaa tärkeän renkaan isännöintilakiehdotuksen viriämiskanavana vapaan kansalaistoiminnan ja toisaalta valtion oikeudellisen järjestysmuodon välillä. Tämä prosessi on tärkeä osa demokraattista lainsäädäntöä ja kansalaisaloitteen toteuttamista.

Lain yleisluontoinen muotoilu voi myös lisätä oikeuskäytännön merkitystä lain soveltamisessa. Yleisluontoinen muotoilu voi myös antaa isännöintialalle enemmän tilaa itsesääntelylle ja alan omien parhaiden käytäntöjen kehittämiselle. Lakiehdotuksen yleisluontoinen muotoilu yhdistettynä viittauksiin isännöinnin eettisiin ohjeisiin luo sääntely-yhdistelmän, joka kannustaa alan itsesääntelyyn. Oikeuskäytännön piiriin voidaan ajatella sisältyvän oikeusnormien synty, yhtäältä oikeusnormien organisoitu soveltaminen ja toisaalta yksityisten toimijoiden oikeusnormeihin liittyvä toiminta. Tavoitesäännösten ongelmana voi olla, että näille tahoille siirtyy liikaa valtaa.

Myös lainsäätäjältä siirtyvän vallan osalta, isännöintilakiehdotus sisältää vain yhden asetuksenantovaltuutuksen, ja puitelakien tapaan lakiehdotus ei aiheuta ongelmaa lakitason ja asetustason välillä. Lailla säädetään yksilön oikeuksien ja velvollisuuksien perusteista, mikä on linjassa perustuslain 3 §:n (valtiovallan perusperiaatteet), 80 §:n (asetuksen antaminen ja lakivaraukset) sekä 2 luvun (perusoikeudet) kanssa. Isännöintilain keskeiset ja lopulliset legitimoivat päätökset tehdään lainsäädäntötasolla eduskunnassa.

Kokonaisuudesssaan arvioituna isännöintilakiehdotuksen yleisluontoinen muotoilu on tarkoituksenmukaista, kun otetaan huomioon isännöinnin monimutkainen ja jatkuvasti muuttuva toimintaympäristö. Tavoitelain luonne mahdollistaa joustavuuden ja tapauskohtaisen harkinnan, mikä on välttämätöntä isännöinnin monimuotoisen toimintaympäristön edellyttämän tapauskohtaisen oikeudenmukaisuuden toteutumisen kannalta. Samalla se kuitenkin edistää yhdenvertaisuutta, kun samanlaisissa tilanteissa tehdään yhdenmukaisia rakaisuja. Vaikka yleisluontoinen muotoilu voi lisätä tulkinnanvaraisuutta, se myös mahdollistaa isännöintialan itsesääntelyn ja alan omien parhaiden käytäntöjen kehittämisen. Eduskunnan valiokuntakäsittely ja erityisesti mietintö ovat keskeisessä roolissa lain soveltamisen selkeyttämisessä ja varmistavat, että lailla on todellista vaikutusta käytännössä.

4.2.5 Sääntelyn monimutkaisuus ja vaikutusten hallinta

Isännöinnin sääntelyn vaikutusten ennakointi on erityisen haastavaa alan monimuotoisuuden, sidosryhmien erilaisten intressien ja lainsäädännön tulkinnanvaraisuuden takia. Isännöintiala kattaa laajan kirjon erilaisia taloyhtiöitä, isännöitsijöitä ja asukkaita. Isännöintialan sidosryhmillä, kuten taloyhtiöiden hallitukset, isännöitsijät, asukkaat ja kiinteistöalan yritykset, on erilaisia intressejä. Isännöintilakiehdotuksen tavoite sääntelyn selkeyttämiseksi, ei myöskään poista kaikkea tulkinnanvaraisuutta.

Tasapainon löytäminen näiden tekijöiden välille ja lain säännösten vastaavuuden saavuttaminen tähän olisi ideaalia, mutta käytännössä mahdotonta. Normeja sisältävien lauseiden ja niiden yksittäisten ilmausten, ja arviointien, tulkintojen ja tosiseikkojen välinen suhde ei ole koskaan eksaktisti määriteltävissä. Isännöintilain sääntely-alan monimutkaisuus korostaa sitä, että lain asettamisessa käytettävissä olevan tiedon summa on aina pienempi kuin sen tiedon määrä, joka olisi tarpeen lakia sovellettaessa.

Lainvalmistelututkimuksen mukaan säädöksillä on usein odottamattomia sivuvaikutuksia ja lait voivat toteutua vajavaisesti. Vaikutusten arviointia, sivuvaikutusten tunnistamista ja toteuttamisen varmistamista koskevat myös monet oikeusministeriöin julkaisemat lainvalmistelun ohjeet ja oppaat. Lainvalmistelun vaikutusarviointiohje on tarkoitettu ensisijaisesti valtioneuvoston lainvalmistelijoille, mutta sitä voidaan käyttää myös erilaisten politiikkaohjelmien ja -toimenpiteiden valmistelussa (Lainvalmistelun vaikutusarviointiohje, Valtioneuvoston julkaisuja 200:66, s. 9). Vaikka vaikutusarviointiohje on hallituksen sisäinen ohje, ei ristiriitaa myöskään isännöintilain valmistelussa käytettyjen ohjeiden käytölle ja isännöintilain valmistelun (perustuslaki 53 §, kansalaisaloitelaki 12/2012 §) välillä ole.

Valmistelumuodosta riippumatta, tämä, vaikutusten epävarmuus, pätee erityisesti monimutkaisilla toimialoilla, kuten isännöintialalla. Sääntelystä aiheutuvia vaikutuksia on näistä syistä myös seurattava tarkasti ja tarvittaessa tehtävä muutoksia. Isännöinnin uusien toimintatapojen syntyminen ja niiden vaikutusten arviointi voi olla erittäin haastavaa. Esimerkiksi vaikka uuden lain mukaan isännöitsijän on huolehdittava ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä (10 §), on vaikeampaa arvioida, miten tämä näkyy käytännön toiminnassa. Isännöintilaki luo perustan ammattimaiselle isännöille, mutta samalla se jättää tilan käytännön kokemuksen tuomalle asiantuntemukselle. Tämä on tärkeää, koska isännöintityö edellyttää sekä teoreettista osaamista että käytännön taitoja.

Eri oikeudenaloja koskevat periaatteet ja käytännöt asettavat myös kehyksiä ja rajoituksia sille, millaista sääntelytapaa isännöinnin sääntelyssä voidaan käyttää. Esimerkiksi oikeusvarmuuden periaate edellyttää lainsäädännöltä ennakoitavuutta ja selkeyttä, mikä tarkoittaa, että isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden oikeudet ja velvollisuudet on määriteltävä selkeästi. Yhdenvertaisuusperiaate edellyttää, että samanlaisissa tilanteissa on kohdeltava ihmisiä samalla tavalla, ja merkitsee, että kaikkia taloyhtiöiden osakkaita on kohdeltava tasapuolisesti, riippumatta esimerkiksi asunnon sijainnista tai osakeomistuksen suuruudesta. Toisaalta sopimusvapauden periaate merkitsee, että taloyhtiöillä ja isännöitsijöillä on oltava mahdollisuus sopia lainmukaisesti isännöintisopimusten ehdoista vapaasti.

Lainlaadinnan ongelmana on, että demokraattiseen hyvinvointi- ja oikeusvaltioperinteeseen ihanteellisesti vastaavien yleisten ja abstraktien oikeusnormien tuottaminen yleensä, on vaativa tehtävä. Esimerkiksi isännöintipalveluiden tarjoaman asumismukavuuden turvaaminen kaikille sekä toisaalta oikeusvaltion edellytysten yhteensovittaminen, edellyttävät huolellista harkintaa kaikkiin lainlaadintaan liittyvien kysymysten kohdalla. Tässä yhteydessä on punnittava myös sekä regulaation että deregulaation tarpeellisuutta. Lisäksi on huomioitava, että lain vaikutukset eivät ole aina suoraviivaisia, vaan ne muotoutuvat käytännön toteutuksen kautta.

Voidaan katsoa, että kokonaisuudessaan lakiehdotuksella uudeksi laiksi isännöinnistä on potentiaalia tuoda myönteisiä vaikutuksia sekä isännöitsijöiden että taloyhtiöiden toimintaan. Isännöinnin vallitsevan tilanteen selkeyttäminen, alalla muotoutuneiden hyvien käytäntöjen vakiinnuttaminen, oikeudellisten puitteiden ja standardien luominen ja nykyisten säännösten tulkinnan selkeyttäminen, ovat tavoiteltavia asioita. Lakiehdotus parantaa isännöinnin laatua ja oikeusvarmuutta, mikä etenkin pitkällä aikavälillä voi tuottaa merkittäviä hyötyjä laaja-alaisesti.

Sääntelystä seuraavia lisäkustannuksia ja muita ennakoimattomia vaikutuksia on mahdollista arvioida ja hallita hyvällä suunnittelulla ja toteutuksella, niin yksityisten- ja julkisten toimijoiden kuin lainsäätäjänkin taholta. Lakiehdotuksessa on tätä varten huomioitu riittävä siirtymäaika, joka antaa yksityisille toimijoille aikaa sopeutua muutoksiin. Lain voimaantulo on myös porrastettu valvontaviranomaisten lakiin valmistautumisen mahdollistamiseksi. Porrastettu voimaantulo antaa myös viranomaisille aikaa valmistella ja antaa tarvittavat asetukset lain toteutumiseksi lain valvontaa koskevien säännösten osalta.

Lopulta, isännöintilain voimaantulohetken jälkeen, on seurattava lain vaikutuksia eli kerättävä tietoa ja tarpeen vaatiessa valmisteltava ehdotuksia epäkohtien poistamiseksi. Toimeenpanon ja seurannan tukeminen on usein ratkaisevassa asemassa lain tavoitteiden saavuttamiseksi (Lainvalmistelun vaikutusarviointiohje, Valtioneuvoston julkaisuja 200:66, s. 22) Olisi siksi tärkeää, että eduskunta antaisi päätöslauselman (ponsi), jossa se edellyttäisi, että valtioneuvosto seuraa isännöintilain tavoitteiden toteutumista ja sen soveltamista.

YKSITYISKOHTAISET PERUSTELUT

1. Lakiehdotusten perustelut

1.1 Laki isännöinnistä

1.2 Lain nimike

Lain nimikkeenä olisi laki isännöinnistä. Ehdotettu nimike kuvaisi lyhyesti ja ytimekkäästi lain keskeistä sisältöä sekä sen soveltamisalan kohdistumista isännöintiin. Nimi on yhdenmukainen muiden vastaavien lakien kanssa, kuten esimerkiksi "laki kiinteistönvälityksestä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä" (1075/2000) ja laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000). Laki isännöinnistä on nimenä myös selkeä ja ymmärrettävä.

Isännöinnin menettelyyn viittaavaa nimikettä ei ole tarkoituksenmukaista käyttää sen rajoitetun käsitesisällön vuoksi, ja isännöinnin menettelytapoja säännellään jo osittain asunto-osakeyhtiölaissa. Ehdotetussa laissa säädettäisiin myös muista kuin isännöinnin menettelyyn välittömästi liittyvistä kysymyksistä. Ehdotettu laki ottaa huomioon isännöinnin moninaiset tehtävät ja asettaa isännöitsijälle selkeät velvollisuudet. Tavoitelakina Laki isännöinnistä vastaa tarpeeseen selkeyttää ja tehostaa isännöintiä koskevaa sääntelyä. "Laki isännöinnistä" -korostaa, että kyseessä on nimenomaan isännöintiä koskeva kokonaisvaltainen laki. Lisäksi nimellä halutaan selkeyttää lain asemaa erillisenä, isännöintialaa koskevana lakina, eikä pelkästään osana asunto-osakeyhtiölakia.

I OSA. Yleiset säännökset

Lain I osa sisältäisi yleiset säännökset lain tarkoituksesta ja soveltamisalasta, laissa käytettävistä keskeisistä käsitteistä sekä isännöitsijän velvollisuuksista. Osa I:n säännökset luovat perustan koko laille ja ohjaavat sen tulkintaa ja soveltamista käytännössä ja varmistavat, että lakia sovelletaan oikeudenmukaisesti ja yhdenmukaisesti. Tässä osassa määritellään myös lain suhde muuhun lainsäädäntöön, erityisesti asunto-osakeyhtiölakiin, ja myös yhdenvertaisuuslakiin.

I osa luo selkeän ja yhtenäisen pohjan koko isännöintialalle. I osassa määritellään myös keskeiset käsitteet, kuten "isännöinti", "isännöitsijä" ja "hyvä isännöintitapa", mikä on välttämätöntä lain soveltamisen kannalta. Selkeät määritelmät auttavat välttämään tulkintaerimielisyyksiä ja lisäävät oikeusvarmuutta.

Lain suhde muuhun lainsäädäntöön merkitsee, että isännöintilaki täydentää asunto-osakeyhtiölakia tarkoituksenmukaisella tavalla. Myös yhdenvertaisuuslaki on otettava huomioon, jotta varmistetaan, että isännöintitoiminta on yhdenvertaista ja syrjimätöntä. I osan säännöksillä on tarkoitus luoda perusta sille, että isännöinti on oikeudenmukaista ja että kaikkia osakkaita ja asukkaita kohdellaan tasapuolisesti.

1 luku. Lain tarkoitus ja soveltamisala

1 §.Lain tarkoitus. Pykälässä määritellään lain keskeiset tavoitteet, jotka tähtäävät asunto-osakeyhtiöiden toiminnan ja osakkaiden aseman parantamiseen. Lain tavoitteena on isännöinnin laadun ja läpinäkyvyyden parantaminen; asunto-osakeyhiöiden hallinnon vahvistaminen; osakkaiden oikeusturvan vahvistaminen; hyvän isännöintitavan ja eettisten periaatteiden edistäminen; asunto-osakeyhiöiden toiminnan ja osakkaiden välisen yhteistyön tukeminen.

Tavoitteet on johdettu laajasta analyysistä, joka on osoittanut nykyisen isännöintikäytännön ja -sääntelyn puutteet. Isännöinnin laadun ja läpinäkyvyyden parantaminen on keskeistä, koska se vaikuttaa suoraan osakkaiden ja asukkaiden asumismukavuuteen ja taloudelliseen turvallisuuteen. Asunto-osakeyhtiöiden hallinnon vahvistaminen varmistaa, että päätökset tehdään avoimesti ja osakkaiden ääntä kuunnellen. Osakkaiden oikeusturvan vahvistaminen on välttämätöntä, koska heidän on voitava luottaa siihen, että heidän oikeuksiaan kunnioitetaan ja että heitä kohdellaan tasapuolisesti.

Hyvän isännöintitavan ja eettisten periaatteiden edistäminen luo perustan luottamukselle ja ammattimaiselle toiminnalle. Asunto-osakeyhtiöiden toiminnan ja osakkaiden välisen yhteistyön tukeminen edistää yhteisöllisyyttä ja parantaa asumisviihtyvyyttä. Lisäksi lain tarkoituksena on selkeyttää isännöitsijän roolia ja vastuuta, sekä luoda selkeät pelisäännöt isännöintialalle. Lain tarkoituksena on varmistaa, että isännöinti on laadukasta, läpinäkyvää ja oikeusvarmaa. Tämä edellyttää, että isännöitsijät toimivat ammattitaitoisesti, vastuullisesti ja osakkaiden etujen mukaisesti. Lisäksi lain tarkoituksena on vahvistaa luottamusta isännöintialan toimintaan, mikä on edellytys sille, että osakkaat ja asukkaat voivat luottaa siihen, että heidän etujaan valvontaan asianmukaisesti.

2 §.Soveltamisala. Pykälä määrittää lain soveltamisalan. Lakia sovelletaan kaikkiin isännöintipalveluihin, joita tarjotaan asunto-osakeyhtiöille. Tämä tarkoittaa, että laki kattaa kaikki ne palvelut, joita isännöitsijät tarjoavat taloyhtiöille, riippumatta palveluiden laajuudesta tai muodosta. Tämä tarkoittaa, että laki koskee niin perinteisiä isännöintipalveluja kuin myös muita mahdollisia palveluita, joita isännöitsijät tarjoavat taloyhtiöille. Tässä pykälässä määritellään myös ne tahot, joita laki koskee, eli kaikki isännöitsijät ja isännöintiyritykset, jotka tarjoavat palveluitaan asunto-osakeyhtiöille. Soveltamisala on laaja, jotta voidaan varmistaa, että kaikki isännöintitoiminta on lain piirissä.

3 §.Määritelmät. Pykälässä määritellään laissa käytettävät keskeiset käsitteet: isännöinti, isännöitsijä ja asunto-osakeyhtiö.

Isännöinnillä tarkoitetaan toimintaa, jossa isännöitsijä huolehtii asunto-osakeyhtiön hallinnosta, taloudenhoidosta ja kiinteistön kunnossapidosta. Määritelmä kattaa isännöinnin monipuoliset tehtävät ja korostaa isännöitsijän roolia taloyhtiön toiminnan johtamisessa. Määritelmä on laaja, jotta se kattaa kaikki olennaiset isännöinnin tehtävät, kuten yhtiökokousten järjestäminen, sopimusten hallinnoinnin ja korjaustöiden valvonnan. Tällä varmistetaan, että laki kattaa kaikki isännöinnin osa-alueet, mikä selkeyttää isännöitsijöiden vastuualueita ja parantaa taloyhtiöiden hallinnon läpinäkyvyyttä.

Isännöitsijällä tarkoitetaan henkilöä, joka toimii asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä. Määritelmä kattaa sekä itsenäiset isännöitsijät että isännöintiyritysten palveluksessa olevat isännöitsijät. Määritelmä on tarkoituksella laaja, jotta se kattaa kaikki isännöitsijät riippumatta heidän asemastaan tai toimintamuodostaan. Tämä varmistaa, että kaikki isännöitsijät ovat lain velvoitteiden piirissä ja että osakkaiden oikeudet toteutuvat yhdenvertaisesti.

Asunto-osakeyhtiöllä tarkoitetaan asunto-osakeyhtiölain (159/2009) 1 §:ssä tarkoitettua yhteisöä. Tämä viittaus varmistaa, että lain soveltamisala on yhdenmukainen asunto-osakeyhtiölain kanssa. Viittaus asunto-osakeyhtiölakiin selkeyttää lain soveltamista ja varmistaa, että kaikki asunto-osakeyhtiöt kuuluvat lain piiriin. Tämä yhdenmukaisuus on tärkeää, jotta vältetään tulkintaerimielisyydet ja varmistetaan, että laki toimii tehokkaasti osana laajempaa asunto-osakeyhtiöitä koskevaa lainsäädäntöä.

2 luku. Isännöitsijän velvollisuudet

4 §.Huolellisuus ja asunto-osakeyhtiön etu. Pykälä asettaa isännöitsijälle yleisen velvollisuuden toimia huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti. Isännöitsijän on noudatettava lainsäädäntöä, toimittava vastuullisesti ja eettisesti sekä sitouduttava noudattamaan Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositusta. Pykälä korostaa isännöitsijän ammattitaitoa ja luotettavuutta sekä hänen velvollisuuttaan toimia taloyhtiön parhaaksi. Huolellisuusvelvoite on isännöitsijän toiminnan perusta, ja se edellyttää, että isännöitsijä käyttää ammattitaitoaan ja harkintaansa taloyhtiön parhaaksi. Huolellisuusvelvoite kattaa kaikki isännöitsijän tehtävät, kuten sopimukset hallinnon, taloudenhoidon ja kiinteistön kunnossapidon. Isännöitsijän on esimerkiksi varmistettava, että taloyhtiön sopimukset ovat voimassa ja että niitä noudatetaan. Hänen on myös seurattava taloyhtiön taloutta ja ilmoitettava hallitukselle mahdollsista ongelmista. Isännöitsijän on lisäksi huolehdittava siitä, että kiinteistön kunnossapito on asianmukaista ja etetä korjaustyöt tehdään ammattitaitoisesti .

Asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta tarkoittaa, että isännöitsijän on aina asetettava taloyhtiön ja sen osakkaiden yhteinen etu omien etujensa edelle. Isännöitsijän on vältettävä eturistiriitoja ja toimittava puolueettomast. Esimerkiksi isännöitsijä ei saa suosia tiettyjä palveluntarjoajia tai urakoitsijoita, jos se ei ole taloyhtiön edun mukaista. Isännöitsijän on myös pyrittävä editämään taloyhtiön kiinteistön arvon säilymistä ja parantamista sekä varmistsamaan, että taloyhtiön toiminta on taloudellisesti kestävää. Isännöitsijän tulee myös pyrkiä noudattamaan taloyhtiön hyvää hallintotapaa, joka tarkoittaa avointa, läpinäkyvää ja vastuullista toimintaa.

Pykälän tarkoituksena on varmistaa, että isännöitsijät toimivat ammattimaisesti ja että he ottavat huomioon taloyhtiöiden edut. Tämä pykälä luo pohjan isännöitsijän toiminnalle ja ohjaa heitä tekemään oikeita päätöksiä taloyhtiön hyväksi. Pykälä on olennainen osa isännöintilakiehdotusta, koska se korostaa isännöitsijän vastuuta ja velvollisuuksia taloyhtiön toiminnassa. Huolellisuusvelvoite ja velvollisuus toimia taloyhtiön edun mukaisesti ovat perusperiaatteita, jotka ohjaavat isännöitsijän toimintaa kaikissa tilanteissa.

5 §. Tiedonanto palveluista ja hinnoittelusta. Pykälä velvoittaa isännöitsijän antamaan selkeän selvityksen tarjoamistaan isännöintipalveluista ja niiden hinnoitteluperusteista. Isännöintisopimuksessa on eriteltävä isännöintitehtävät, mahdolliset muut sovitut asiantuntijapalvelut sekä niiden hinnoitteluperusteet ja hinnantarkistusmenettely. Pykälä turvaa kuluttajien oikeutta saada riittävää tietoa isännöintipalveluiden sisällöstä ja hinnasta. Pykälä luo läpinäkyvyyttä isännöintipalveluiden hinnoitteluihin ja sopimusehtoihin. Sen tarkoituksena on varmistaa, että taloyhtiöt saavat selkeän kuvan siitä, mitä palveluita he ostavat ja millä hinnalla.

Lakiehdotuksen tavoitteena on vahvistaa taloyhtiöiden oikeutta saada riittävästi tietoa isännöintipalveluista ja niiden hinnoittelusta. Tämä parantaa taloyhtiöiden mahdollisuuksia tehdä tietoon perustuvia päätöksiä isännöintisopimuksia koskevissa asioissa. Pykälä korostaa sopimusvapauden periaatetta, mutta asettaa samalla isännöitsijöille velvollisuuden antaa taloyhtiöille riittävät tiedot sopimuksen sisällöstä. Tämä edistää sopimussuhteiden tasapainoa ja varmistaa, että taloyhtiöt eivät joudu epäedulliseen asemaan tietämättömyyden vuoksi.

Isännöintisopimuksessa edellytetään yksityiskohtaista erittelyä isännöintitehtävistä, jotta vältetään epäselvyydet siitä, mitä palveluita sopimus kattaa. Esimerkiksi yhtiökokousten järjestäminen, kirjanpito ja kiinteistön kunnossapito on määriteltävä selkeästi. Mikäli sopimukseen sisältyy muita asiantuntijapalveluita, kuten konsultointia tai projektinhallintaa, ne on myös eriteltävä. Hinnoitteluperusteet on esitettävä avoimesti, jotta taloyhtiö ymmärtää, miten hinnat muodostuvat. Esimerkiksi tuntiveloitus, kiinteä kuukausimaksu tai muut perusteet on mainittava sopimuksessa. Hinnantarkistusmenettely on kuvattava tarkasti, jotta taloyhtiö tietää, miten ja milloin hintoja voidaan muuttaa.

Tällä pykälällä pyritään edistämään isännöintialan läpinäkyvyyttä ja luomaan selkeät pelisäännöt isännöintisopimuksille. Avoimuus hinnoittelussa ja palveluiden sisällössä parantaa taloyhtiöiden asemaa sopimuskumppaneina ja mahdollistaa paremman kilpailun isännöintialalla. Tämä hyödyttää sekä taloyhtiöitä että isännöitsijöitä, jotka voivat erottautua kilpailijoistaan tarjoamalla selkeitä ja läpinäkyviä sopimuksia.

6 §.Avoimuus hankinnoissa. Pykälä edellyttää isännöitsijältä avoimuutta asunto-osakeyhtiön hankinnoissa. Isännöitsijän on käytettävä hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi ja huolehdittava, että hankinnat kilpailutetaan läpinäkyvästi. Asunto-osakeyhtiö tekee päätökset isännöitsijän toimivallan rajoista ja sen ylittävistä sopimuksista ja hankinnoista. Pykälä varmistaa, että hankinnat tehdään taloyhtiön edun mukaisesti ja että päätöksenteko on avointa. Avoimuus hakinnoissa pyrkii estämään isännöitsijän eturistiriidat ja varmistamaan sen, että taloyhtiön varoja käytetään tehokkaasti. Avoimuus hakinnoissa edellyttää käytännössä kilpailuttamista ja avointa päätöksentekoa.

Pykälän tarkoituksena on vahvistaa asunto-osakeyhtiöiden taloudellista asemaa ja turvata osakaiden varojen käyttöä. Avoimuus hankinnoissa edistää kilpailua ja varmistaa, että taloyhtiöt saavat parhaan mahdollisen vastineen rahoilleen. Läpinäkyvä kilpailutusprosessi estää myös korruptiota ja muita epäeettisiä toimintatapoja, jotka voivat vahingoittaa taloyhtiöiden taloutta.

Isännöitsijän on käytettävä hankintaverkostoaan taloyhtiön eduksi, mikä tarkoittaa, että hänen on etsittävä parhaat mahdolliset tarjoukset ja neuvoteltava taloyhtiön kannalta edullisimmat sopimukset. Kilpailuttaminen on keskeinen osa avointa hankintaporsessia. Isännötisijän on pyydettävä tarjouksia useita eri toimitajilta ja vertailtava niitä huolellisesti. Vertailussa on otettava huomioon paitsi hinta myös palvelun laatu, toimitusaika ja muut olennaiset tekijät.

Taloyhtiön hallitus tekee päätökset isännöitsijän toimivallan rajoista ja sen ylittävistä sopimuksista ja hnkinnoista. Tämä varmistaa, että taloyhtiön osakkailla on viime kädessä määräysvalta suurissa hankinnoissa ja että päätökset tehdään asoimesti ja demokraattisesti. Isännöitsijän on raportoitava hallitukselle hankintaprosessin etenemisestä ja esiteltävä vertailun tulokset. Hallituksen on myös hyväksyttävä isännöitsijän tekemät sopimukse ja hankinnat, jotka ylittävät isännöitsijän toimivallan.

Pykälä on tärkeä osa isännöintilakiehdotusta, koska se edistää hyvää hallintotapaa ja taloyhtiöiden taloudellista etua. Avoimuus hankinnoissa lisää luottamusta isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden välillä ja varmistaa, että taloyhtiöiden varoja käytetään vastuulliseti ja tehokkaasti.

7 §.Tasapuolisuus. Pykälä velvoittaa isännöitsijän kohtelemaan kaikkia osakkaita, asukkaita ja hallituksen jäseniä tasapuolisesti. Isännöitsijän on noudatettava yhdenvertaisuuslain (1325/2014) velvoitteita. Yhdenvertaisuuslain velvoitteiden noudattaminen on olennainen osa hyvää isännöintitapaa. Lakiviittaus selkeyttää tätä velvollisuutta ja varmistaa, että yhdenvertaisuus toteutuu käytännössä. Pykälä antaa asukkaille selkeän perustan vaatia yhdenvertaista kohtelua ja näin ollen turvaa osakkaiden ja asukkaiden yhdenvertaisuutta ja estää syrjintää.

Pykälän keskeiesenä tavoitteena on vahvistaa yhdenvertaisuuden periaatetta isännöinnin toiminnassa. Tämä tarkoittaa, että isännöitsijän on kohdeltava kaikkia osakkaita ja asukkaita samalla tavalla riippumatta heidän henkilökohtaisista ominaisuuksistaan, kuten iästä, sukupuolesta, etsisestä alkuperästä, uskonnosta, vammaisuudesta tai seksuaalisestea suuntausumisesta. Pykälä korostaa, että yhdenvertaisuus on perusoikeus, joka kuuluu kaikille taloyhtiön asukkaille.

Yhdenvertaisuuslain (1325/2014) viittaus pykälässä tuo selkeyttä isännöitsijän velvollisuuksiin. Yhdenvertaisuuslaki kieltää syrjinnän ja velvoittaa toimijat edistämään yhdenvertaisuutta. Isännöitsijän on tunnettava yhdenvertaisuuslain keskeiset periaatteet ja sovellettava niitä käytännön työssään. Esimerkiksi isännöitsijän on varmistettava, että tiedotteet ja muut viestit ovat selkeitä ja ymmärrettäviä kaikille asukkaille, ja että esteettömyys otetaan huomioon kiinteistön kunnossapidosssa ja korjaustöissä.

Pykälä antaa osakkaille js asukkaille oikeudellisetn perustan vaatia yhdenvertaista kohtelua. Tämä parantaa heidän oikeusturvaansa ja mahdollistaa puuttumisen syrjintätilanteisiin. Jos osakas tai asukas kokee tulleensa syrjityksi, hän voi vedota tähän pykälään ja vaatia isännöitsijältä asianmukaista selvitystä ja korjausta. Pykälä toimii myös ennaltaehkäisevänä tekijänä, koska se muistuttaa isännöitsijöitä heidän velvollisuudestaan noudattaa yhdenvertaisuutta kaikessa toiminnasssaan.

Pykälä on olennainen osa isännöintilakiehdotusta, koska se korostaa isännöinnin eettistä ulottuvuutta ja vahvistaa perustoikeuksien toteutumista taloyhtiöissä. Yhdenvertaisuus on keskeinen osa hyvää isännöintitapaa, ja sen toteutuminen edistää asukkaiden hyvinvointia ja luo pohjaa yhteisölliselle asumiselle.

8 §.Avoimuus ja viestintä. Pykälä korostaa avoimuuden ja viestinnän merkitystä isännöinnissä. Isännöitsijän on edistettävä avoimuutta ja suhtauduttava viestintään myönteisesti. Hänen on vastattava yhteydenottoihin kohtuullisessa ajassa ja annettava asunto-osakeyhtiön hallitukselle tarpeelliset tiedot. Kohtuullisena vastauaikana voitaisiin pitää tavanomaisissa ja arkisissa hallintoon tai talouteen liittyvissä kysymyksissä alle viittä työpäivää. Tämä kohtuullinen määräaika ei näin ollen tarkoittaisi esimerkiksi teknistä asiantuntemusta vaativia, rakennusteknisiä tai erityisiä taloteknisiä kysymyksiä. Tällaisissa tapauksissa isännöitsijän tehtävä olisi ohjata osakas tai asukas kääntymään asianmukaisen asiantuntijan puoleen.

Pykälä varmistaa, että osakkaat ja asukkaat saavat tarvitsemansa tiedot ja että heidän on helppo olla yhteydessä isännöitsijään. Avoin viestintä lisää luottamusta ja vähentää väärinkäsityksiä. Avoimuus ja viestintä edistää osakkaiden mahdollisuutta osallistua taloyhtiön asioiden hoitoon. Isännöitsijän tehtävien kannalta tämä voi tarkoittaa esimerkiksi velvollisuutta julkaista säännöllisesti tiedotteita taloyhtiöiden ajankohtaisista asioista. Kohtuullisen vastausajan ohella säännöksen tarkoituksena aktiivisen taloyhtiön ja osakkaiden välisen vuorovaikutuksen toteutuminen, voi merkitä myös erilaisten asukastilaisuuksien järjestämistä.

Tämä pykälä vastaa suoraan niihin ongelmiin, joita nykyisessä isännöinissä esiintyy liittyen puutteelliseen tiedonantoon ja epäselvään viestintään. Avoimuusperiaatteella pyritään myös vähentämään mahdollisuuksia eturistiriitoihin ja varmistamaan, että isännöitsijät voivat toimia aina taloyhtiön edun mukaisesti. Pykälä on siten yhteydessä isännöintilakiehdotuksen 4 §;ään Huolellisuus ja asunto-osakeyhtiön etu, mikä vahvistaa 8 §:n merkitysä osana lakiehdotuksen kokonaisuutta.

Pykälän tavoitteena on vahvistaa osakkaiden ja asukkaiden oikeutta saada tietoa taloyhtiön asioista ja parantaa heidän mahdollisuuksiaan osallaistua päätöksentekoon. Avoimuus ja viestintä ovat keskeisiä elementtejä hyvän isännöintitavn toteutumisessa. Lakiehdouksella pyritään varmistamaaan, että isännöitsijät toimivat avoimesti ja läpinäkyvästi, mikä lisää luottamusta isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden välillä. Puutteellinen tiedonanto ja epäselvä viestintä ovat olleet merkittäviä ongelmia isännöintialalla, ja tällä pykälällä pyritään puuttumaan näihin ongelmiin tehokkaasti.

Isännöitsijän velvollisuus vastata yhteydenottoihin kohtuullisessa ajassa on tärkeä osa avointa viestintää. Kohtuullinen vastausaika, kuten alle viisi työpäivää tavanomaisisssa asioissa, varmistaa, että osakkaat ja asukkaat saavat tarvitsemansa tiedot nopeasti ja tehokkaasti. Tämä edistää sujuvaa tiedonkulkua ja vähentää väärinkäsityksiä. Lisäksi isännöitsijän velvollisuus antaa hallitukselle tarpeelliset tiedot on olennainen osa hyvää hallintotapaa. Hallituksen on saatava riittävästi tietoa, jotta se voi tehdä perusteluja päätöksiä taloyhtiön asioissa.

Pykälä korostaa myös isännöistijän aktiivista roolia viestinnässä. Isännöitsijän on julkaistava säännöllisesti tiedotteita ja järjestettävä asukastilaisuuksia, jotta osakkaat ja asukkaat pysyvät ajan tasalla taloyhtiön asioista. Aktiivinen viestintä edistää yhteisöllisyyttä ja osalliastumista taloyhtiön toimintaan. Lisäksi pykälä on yhteydessä 4 §:ään (Huolellisuus ja asunto-osakeyhtiön etu), koska avoimuus ja viestintä ovat osa isännöitsijän huolellisuusvelvoitetta ja edistävät taloyhtiön etua. Avoimuus vähentää mahdollisuuksia eturistiriitoihin ja varmistaa, että isännöitsijät toimivat aika taloyhtiön parhaaksi.

9 §.Vaitiolovelvollisuus. Pykälä velvoittaa isännöitsijän noudattamaan vaitiolovelvollisuutta luottamuksellisen tiedon suhteen. Isännöitsijä ei saa myöskään käyttää väärin saamiaan tietoja. Pykälä suojaa taloyhtiön ja osakkaiden yksityisyyttä ja liikesalaisuuksia. Liikesalaisuuksilla tarkoitetaan pykälässä liikesalaisuuslain (595/2018) 2 §:ssä tarkoitettua liikesalaisuutta. Tämä pykälä on erityisen tärkeä, koska isännöitsijöillä on pääsy arkaluonteisiin teitoihin, jotka koskevat taloyhtiön taloutta ja osakkaiden henkilökohtaisia asioita.

Vaitilolovelvollisuus koskee kaikkia isännöitsijän tehtävässä saatuja tietoja, riippumatta siitä, onko tieto kirjallista, suullista vai muussa muodossa. Vaitiolovelvollisuus on keskeinen osa luottamuksellista suhdetta isännöitsijän ja taloyhtiön välillä.

Kielto käyttää väärin saatuja tietoja merkitsee, että isännöitsijä ei saa käyttää saamiaan tietoja omiin tai muiden etuihin tavalla, joka vahingoittaa taloyhtiötä tai osakkaita. Pykälä estää esimerkiksi tietojen luovuttamisen kilpailijoille tai henkilökohtaiseen hyötymiseen.

Vaitiolovelvollisuutta koskeva pykälä noudattaa henkilötietojen käsittelyä koskevia yleisiä periaatteita. Pykälän sisältö on yhdenmukainen vastaavien vaitiolovelvollisuutta koskevien säädösten kanssa: asunto-osakeyhtiölain huolellisuudesta ja taloyhtiön edun mukaisesta toiminnasta johtuva luottamuksellisten tietojen suojaaminen, yleinen tietosuoja-asetus (GDPR) ja tietosuojalaki, liikesalaisuuslaki (595/2018) ja eräät rikoslain (39/1998) säännökset, sekä perustuslain 10 §:ssä turvattu yksityiselämän suoja.

Pykälän ensisijaisena tavoitteena on suojata taloyhtiön ja osakkaiden luottamuksellisia tietoja, joita isännöitsijä tehtävässään saa. Tämä on erityisen tärkeää, koska isännöitsijöillä on usein pääsy arkaluonteisiin teitoihin, kuten taloyhtiön taloudellisiin tietoihin, osakkaiden henkilötietoihin ja liikesalaisuuksiin. Vaitiolovelvollisuus on keskeinen osa luottamussuhdetta, joka vallitsee isännöitsijän ja taloyhtiön välillä.

Vaitiolovelvollisuus kattaa kaikki isännöitsijän tehtävässä saadut tiedot, riippumatta siitä, ovatko ne kirjallisia, suullisia vai muussa muodossa. Tämä tarkoittaa, että isännöitsijän on pidettävä salassa kaikki tiedot, jotka hän on saanut tehtävässään, ellei laki tai osakkaan suostumus toisin edellytä. Kielto käyttää väärin saatuja tietoja estää isännöitsijää hyödyntämästä tietoja omakmsi tai muiden eduksi tavalla, joka vahingoittaa taloyhtiötä tai osakkaita. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi tietojen luottamista kilpailijoille tai henkilökohtaiseen hyötymiseen.

Pykälän sisältö on yhdenmukainen muiden vaitiolovelvollisuutta koskevien säädösten kanssa, kuten asunto-osakeyhtiölain, yleisen tietosuoja-asetuksetn (GDPR), tietosuojalain, liikesalaisuuslain ja rikoslain säännösten kanssa. Tämä varmistaa, että vaitiolovelvollisuus on osa laajempaa oikeudellista kehystä, joka suojaa luotamuskellisia tietoja. Pykälä myös noudattaa perustuslain 10 §:ssä turvattua yksityiselämän suojaa, mikä korostaa vaitiolovelvollisuuden merkitystä perustsoikeuksien toteutumisessa.

Isännöintilakiehdotusken tarkoituseka on vahvistaa isännöinnin ammattimaisuutta ja luotettavuutta. Vaitiolovelvollisuus on keskeinen osa tätä tavoitetta, koska se varmistaa, että osakkaat ja taloyhtiöt voivat luottaa siihen, että heidän luottamuksellisia tietojaan suojellaan asianmukaiseseti.

10 §. Ammattitaito. Pykälä velvoittaa isännöitsijän huolehtimaan ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä. Tämä tarkoittaa, että isännöitsijän on pidettävä itsensä ajan tasalla lainsäädännön muutoksista ja alan parhaista käytännöistä. Tämä varmistaa, että isännöitsijät pystyvät tarjoamaan laadukkaita palveluja ja vastaamaan muuttuvan toimintaympäristön haasteisiin.

Ammattitaidon ylläpitäminen ja kehittäminen merkitsee velvollisuutta jatkuvaan oppimiseen. Tämä tarkoittaa, että isännöitsijän on aktiivisesti seurattava alan kehitystä ja osallistuttava tarvittaessa koulutuksiin ja seminaareihin. Pykälä korostaa isännöitsijän henkilökohtaista vastuuta oman ammattitaitonsa ylläpitämisestä.

Pykälän tavoitteena on varmistaa, että isännöitsijät ovat aika ajan tasalla alan kehityksestä ja pystyvät tarjoamaan taloyhtiöille korkealaatuisia palveluja. Isännöintialan lainsäädäntö ja käytännöt muuttuvat jatkuvasti, ja isännöitsijöiden on pysyttävä muutoksissa mukana, jotta he voivat hoitaa tehtävänsä asianmukaisesti. Pykälän merkitys on siksi erittäin tärkeä, koska isännöitsijöillä on keskeinen rooli taloyhtiöiden hallinnossa ja taloudenhoidossa.

Ammattitaidon ylläpitäminen ja kehittäminen edellytävät isännöisijöiltä aktiivista osallistumista koulutuksiin, seminaareihin ja muihin ammattitaitao edistäviin tilaisuuksiin. Isännöitsijöijden on myös seurattava alan julkaisuja ja osallistuttava ammatiliseen keskusteluun. Tämä varmistaa, että heillä on käytössään viimeisin tieto ja osaaminen. Isännöitsijöiden on myös oltava valmiita soveltamaan uusia tietoja ja taitoja käytännön työssään.

Pykälä korostaa isännöitsijän henkilökohtaista vastuuta oman ammattitaitonsa ylläpitämisestä. Tämä tarkoittaa, että isännöitsijöiden on otettava aktiivinen rooli oman osaamisensa kehittämisessä ja varmistettava, että heillä on tarvittavat tiedot ja taidot tehtäviensä hoitamiseen. Tämä on tärkeää, koska isännöitsijöiden ammattitaito vaikuttaa suoraan taloyhtiöiden toimintaan ja asukkaiden hyvinvointiin.

Isännöintilakiehdotuksen tarkoitus on vahvistaa isännöinnin ammattimaisuutta ja luotettavuutta. Vaikka pykälä ei luo lakisääteisiä pätevyysvaatimuksia, jotka vaadittaisiin isännöitsijän tehtävässä toimimiseen, se luo selkeät odotukset isännöitsijöiden ammattitaidolle ja edistää alan laadun parantamista.

11 §.Muut velvollisuudet. Pykälässä määritellään useita isännöitsijän lisävelvollisuuksia, jotka täydentävät laissa eri pykäliin otettuja velvollisuuksia. Pykälään otetut velvollisuudet ovat velvoittavuudeltaan samalla tasolla, kuin omiin pykäliin otetut isännöitsijän velvollisuudet. Oikeudellisen velvoittavuuden ja niihin liittyvien seuraamusten ohella lisävelvollisuudet korostavat isännöitsijän laajaa vastuuta, joka ulottuu taloyhtiön hallinnon lisäksi myös yhteiskunnallisiin ja eettisiin kysymyksiin.

Isännöitsijän on otettava vastaan vain omien kykyjensä ja resurssiensa mukaisia toimeksiantoja, ylläpidettävä ja kehitettävä isännöinnin arvostusta, kunnioitettava isännöintialan muita toimijoita ja kilpailtava reilusti. Nämä kuuluvat isännöitsijän ammattietiikan ja vastuullisuuden piiriin, ja korostavat isännöitsijän velvollisuutta toimia eettisesti kestävällä tavalla ja ottaa vastuuta omasta toiminnastaan. Lainmukaisuuden ja ammattitaidon ohella nämä ovat edellytyksiä hyvän isännöintitavan toteutumiselle.

Lisäksi isännöitsijän on sitouduttava harmaan talouden ja talousrikollisuuden torjuntaan sekä ilmastonmuutoksen torjuntaan ja energiatehokkuuden edistämiseen. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi korostunutta vaatimusta läpinäkyvästä kirjanpidosta ja sitä, että isännöitsijän on suositeltava taloyhtiöille uusiutuvien energialähteiden käyttöönottoa Nämä velvollisuudet korostavat isännöitsijän yhteiskunnallista roolia ja vastuuta, joka ulottuu perinteisten isännöintitehtävien ulkopuolelle. Näiden velvollisuuksien todellinen vaikutus niiden oikeudellisesta velvoittavuudesta huolimatta, käytännössä voi olla erittäin vähäinen.

Pykälän tarkoituksena on laajentaa isännöitsijän vastuualuetta perinteisten hallinnollisten tehtävien ulkopuolelle ja korostaa hänen rooliaan yhteiskunnallisena toimijana. Isännöitsijän on otettava huomioon eettiset näkökohdat ja yhteiskunnalliset arvot kaikessa toiminnassaan. Tämä edistää isännöintialan ammattaimaisuutta ja luotettavuutta sekä parantaa isännöitsijöiden mainetta yhteiskunnassa.

Isännöitsijän velvollisuus ottaa vastaa vain omien kykyjensä ja resurssiensa mukaisia toimeksiantoja varmistaa, että hänellä on rittävät valmiudet hoitaa tehtävänsä asianmukaisesti. Tämä estää tilanteet, joissa isännöitsijät ottavat vastaan liian suuria tai monimutkaisia toimeksiantoja, joita he eivät pysty hoitamaan. Isännöitsijän on myös ylläpidettävä ja kehitettävä isännöinnin arvostusta toimimalla ammattimaisesti ja eettisesti. Kunnioitus isännöintialan muita toimijoita kohtaan ja reilu kilpailu edistävät terveitä kilpailuolosuhteita ja parantavat alan yleistä tasoa.

Isännöitsijän sitoutuminen harmaan talouden ja talousrikollisuuden torjuntaan sekä ilmastonmuutokseen on osa hänen yhteiskunnallista vastuutaan. Läpinäkyvä kirjanpito ja suositukset uusiutuvien enerrgialähteiden käyttöönotosta ovat konkreettisia tapoja, joilla isännöitsijät voivat edistää näitä tavoitteita. Vaikka velvollisuuksien käytännön vaikutus voi vaihdella, ne korostavat isännöitsijöiden roopia yhteiskunnallisina vaikuttajina ja kannustavat heitä toimimaan vastuullisesti.

Kokonaisuudessaan tämä pykälä korostaa isännöitsijän monipuolista roolia ja vastuuta. Näiden velvollisuuksien todellinen vaikutus niiden oikeudellisesta velvoittavuudesta huolimatta, käytännössä voi olla erittäin vähäinen.

Isännöintilain 11 §:n velvollisuuksien merkitys ei niinkään piile niiden suorassa merkityksessä, vaan niiden kyvyssä ohjata lain hengen kannalta isännöitsijöiden toimintaa ja luoda pohjaa eettisesti kestävälle toiminnalle. Lain 11 §:n säännökset osana isännöintilakia korostavat eettisiä ja yhteiskunnallisia arvoja, eikä lain henki toteudukaan pelkästään sanktioiden ja valvonnan kautta. Isännöintilain taustalla oleva pidempiaikaisen tavoitteellisuuden konkretisointi tapahtuu isännöitsijöiden toiminnassa, arjen tasolla.

Perusoikeuksien toteutumisen kannalta tämä on oleellista. Isännöitsijöiden toiminnan ohjaaminen eettisesti kestävään suuntaan luo pohjaa sille, että yksityiselämän suoja, yhdenvertaisuus ja muut perusoikeudet toteutuvat taloyhtiöissä. Tämä lain henki, eli pyrkimys edistää hyvää isännöintitapaa ja yhteiskunnallista vastuuta, ei ole riippuvainen ajankohtaisista poliittisista tai yhteiskunnallisista muutoksista. Tällä tavoin kansalaisaloitteesta alkunsa saanut isännöintilaki vahvistaa yhteiskunnallista luottamusta ja edistää hyvän lain ideaalia.

II OSA. Erinäiset säännökset

Lain osa II sisältäisi säännökset isännöintilain valvonnasta, rangaistussäännöksistä ja voimaantulosta. II osassa määritellään valvontaviranomaisen rooli ja valtuudet, mikä on tärkeää lain tehokkaan noudattamisen varmistamiseksi. Säännökset rikkomuksista ja niisä määrättävistä seuraamuksista luovat oikeudelliset perustan lain rikkomusten käsittelylle.

Voimaantulo- ja siirtymäsäännökset määrittelevät, milloin laki tulee voimaan. Säännökset mahdollsitavat sujuvan siirtymisen uuteen sääntelyyn ja antavat isännöintialan toimijoille riittävästi aikaa sopeutua muutoksiin.

3 luku. Valvonta- ja rangaistussäännökset

12 §.Valvonta. Pykälä määrää, mikä viranomainen valvoo lain noudattamista. Valvontaviranomaisena toimii oikeusministeriön alainen isännöintivalvontaviranomainen. Pykälä sisältää asetuksenantovaltuutuksen, jonka mukaan isännöintivalvontaviranomaisen toimivallasta ja tehtävistä säädetään erikseen valtioneuvoston asetuksella. Valvonnan tavoitteena on varmistaa isännöintilain tehokas noudattaminen. Tämä edellyttää, että valvontaviranomaiselle on riittävät resurssit ja toimivaltuudet, jotta se voi valvoa isännöintialan toimintaa kattavasti ja puuttua mahdollisiin rikkomuksiin.

Isännöintivalvontaviranomaisen sijoittaminen oikeusministeriön alaisuuteen ja valvontaviranomaisen toiminnasta erikseen säätäminen valtioneuvoston asetuksella on tarkoituksenmukaista. Ratkaisu korostaa valvonnan keskitettyä luonnetta ja sen merkitystä oikeusvaltion periaatteiden totetuttamisessa. Se myös mahdollistaa sen, että valvontaviranomaisen toimintaa ja tehtäviä voidaan tarvittaessa tarkentaa ja muuttaa joustavasti. Uusi valvontaviranomainen on myös riippumaton isännöintialan toimijoista. Tätä on pidettävä tärkeänä isännöintilain tavoitteiden saavuttamiseksi.

Pykälän keskeisenä tavoitteena on luoda tehokas valvontajärjestelmä, joka varmistaa isännöintilain noudattamisen ja edistää hyvää isännöintitapaa. Uuden isännöintivalvontaviranomaisen perustaminen on välttämätöntä, koska nykyisessä lainsäädännössä ei ole olemassa yhtä keskitettyä viranomaista, joka valvoisi isännöintialan toimintaa. Tämä on johtanut siihen, että lain noudattaminen on ollut puutteellista ja että osakkaiden ja asukkaiden oikeudet eivät ole aina toetutuneet.

Oikeusministeriön alaisuuteen sijoittaminen varmistaa, että valvontaviranomainen toimii riippumattomasti ja puolueettomasti. Oikeusministeriöllä on myös tarvittava asiantuntemus ja resurssit valvoa isännöintialan toimintaa. Valtioneuvoston asetus mahdollistaa sen, että valvontaviranomaisetn toimivaltaa ja tehtäviä voidaan tarvittaessa tarkentaa ja muuttaa joustavasti.

Valvontaviranomaisen riippumattomuus on keskeistä, jotta se voi valvoa isännöintialan toimintaa tehokkaasti. Tämä lisää luottamusta isännöintialan toimintaan ja varmistaa, että osakkaiden ja asukkaiden oikeudet toteutuvat.

On myös tärkeää, että valvontaviranomaisella on riittävät resurssit ja toimivaltuudet valvoa isännöintialan toimintaa kattavasti. Tämä on edellytys sille, että valvontaviranomainen voi toimia tehokkaasti ja saavuttaa isännöintilain tavoitteet.

13 §.Rangaistussäännökset.Pykälässä säädetään rangaistuksista, joita voidaan tuomita isännöintilain säännösten rikkomisesta. Tämä luo selkeän oikeudellisen perustan lain noudattamisen valvonnalle ja tehostaaa lain toteutumista.

Isännöintirikkomuksesta voidaan tuomita se, joka tahallaan tai törkeästä huolimattomuudesta rikkoo isännöintilain säännöksiä. Rangaistuspykälässä luetellaan tyhjentävästi ne teot ja laiminlyönnit, joista voidaan tuomita isännöintirikkomuksesta. Tämä lisää oikeusvarmuutta ja selkeyttää lain sovelmista. Isännöintirikkomuksesta voidaan tuomita sakkoon, ja rangaistus voidaan määrätä myös oikeushenkilölle.

Sakkorangaistus on tarkoituksenmukainen rangaistusmuoto, koska se on suhteellisen lievä, mutta silti tahokas tapa rangaista lain rikkomisesta.

On tärkeää, että myös oikeushenkilö voidaan tuomita isännöintirikkomuksesta. Monet isännöintiyritykset ovat oikeushenkilöitä. Näin voidaan varmistaa, että myös yritykset ovat vastuussa lain noudattamisesta.

Yrityksen johtohenkilöiden vastuu on tärkeä, jotta yritykset noudattaisivat lakia. Johtohenkilöiden on myötävaikutettava siihen että yrityksen toiminta on lainmukaista. Johtohenkilö voidaan tuomita isännöintirikkomuksesta, jos hän on tahallaan tai törkeästä huolimattomuudesta laiminlyönyt tämän velvollisuuden. Tämä korostaa johtohenkilöiden henkilökohtaista vastuuta lain noudattamisesta.

Yrityksen johtohenkilön vastuu on luonteeltaan samanlaista yleistä huolellisuusvelvollisuutta, kuin osakeyhtiölaki hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan vastuusta säätää (osakeyhtiölaki 624/2006, 4 luku: Hallitus; 5 luku: Toimitusjohtaja, 22 luku: Vahingonkorvaus). On kuitenkin tärkeä huomata, että isännöintiä koskeva sääntely on laaja ja monimutkainen kokonaisuus, ja johtohenkilöiden vastuuta koskevat säännökset voivat olla tulkinnanvaraisia.

Syyteoikeuden rajaaminen asianomistajan ilmoitukseen on perusteltua, koska isännöintirikkomukset ovat usein vähäisiä, joissa ei ole merkittävää yleistä etua. Isännöintirikkomukset ovat luonteeltaan myös sellaisia, että asianomistajan intressissä on, että asia tutkitaan.

Isännöintirikkomusta koskeva syyte voidaan nostaa vain, jos asianomistaja on tehnyt siitä ilmoituksen isännöintivalvontaviranomaiselle. Laissa säädetään näin erityinen menettely isännöintirikkomusilmoitusten tekemiselle. Isännöintivalvontaviranomaisella voi olla erityisosaamista isännöintialan säännöksistä ja käytännöistä, mikä mahdollistaa tehokkaamman ja asiantuntevamman käsittelyn. Vastaavanlainen lainsäädäntöratkaisu on käytössä muun muassa ympäristönsuojelulain (527/2014), laissa Finanssivalvonnasta (878/2008) ja työturvallisuuslain (738/2002) rikosilmoitusta koskevassa sääntelyssä. Näissä ja isännöintilain valvontaviranomaisilla on erityisosaamista ja -tietoa, joka on tarpeen rikosten selvittämiseksi.

Rangaistussäännösten tarkoituksena on vamistaa lain noudattaminen ja tehostaa sen toteutumista. Ne toimivat sekä ennaltaehkäisevänä tekijänä että keinona puuttua jo tapahtuneisiin rikkomuksiin. Rangaistukset korostavat lain velvoittavuutta ja vahvistasvat luottamusta isännöintialan toimintaan. Oikeushenkilön rangaistusvastuu mahdollistaa sen, että myös yritykset voivat joutua vastuuseen lain rikkolmisesta.

Johtohenkilöiden henkilökohtainen vastuu on olennainen osa rangaistusjärjestelmää. Se varmistaa, että yritysten johtohenkilöt eivät voi piiloutua yrityksen taakse, vaan heidän on kannettava vastuuta yrityksen toiminnasta. Asianomistajan ilmoitus varmistaa, että syyte nostetaan vain silloin, kun asianomistaja itse kokee tulleensa vahingoitetuksi. Tämä on perusteltua erityisesti vähäisissä rikkomuksissa, joissa yleinen etu ei välttämättä edellytä syytteen nostamista.

Valvontaviranomaisen erityisosaaminen on ratkaisevan tärkeää isännöintilakiehdotuksen tavoitteiden saavuttamiseksi, sillä isännöintiala on monimutkainen, joka edellyttää asiantuntemusta myös käytännön kysymyksistä. Tämä edistää myös oikeusvarmuutta, kun isännöitsijät motivoituvat noudattamaan lakia.

Valvonta- ja rangaistussäännökset ovat keskeinen osa isännöintilakia, ja ne muodostavat yhdessä muiden lakiehdotusten säännösten kanssa kokonaisuuden, jolla pyritään varmistamaan lain tavoiteet, että isännöinti on laadukasta, läpinkäyvää ja oikeusvarmaa.

4 luku. Voimaantulo

13 §. Voimaantulo. Pykälä sisältää säännökset lain voimaantulosta. Voimaantulopäivämäärien määrittely laissa pohjautuu isännöintilain valmistelun käytännölliseen ja monialaiseen asiantuntemukseen pohjautuvaan näkemykseen lain toteuttamisesta. Lain voimaantulon edellyttämien toimien tarpeellinen tieto näin ollen muodostuu tästä kokonaisuudesta.

Tällä varaudutaan myös siihen, että lainsäädäntötoiminnan osana lainsäädäntöprosessi itsessään vie aikaa. Isännöintilain valmistelun erityisluonteesta johtuen tätä korostaa se ennakoitavissa oleva seikka, että isännöintilain kohdalla eduskunnan valiokuntien rooli voi jossain määrin muodostua muista toimielimistä itsenäiseksi norminluojaksi. Hankkeen keskeiten sisältökysymykset voivat vaihdella, mikä edellyttää valiokuntatyöskentelyssä perusteellista käsittelyä. Eduskunnan valiokunnat eivät myöskään ole, toisin kuin lain 652/2023, 1:1 §:ssä, isännöintilain kohdalla sidottuja lakiehdotusten sisältöön.

Laki isännöinnistä merkitsee eräiltä osin olennaista muutosta nykyiseen isännöintiin, ja voimaantulon edellyttämien toimien vuoksi laki ehdotetaan tulemaan voimaan 1. päivänä tammikuuta 2026.

Lain 12 §:n säännökset, jotka koskevat isännöintivalvontaviranomaista, tulevat voimaan 1. päivänä huhtikuuta 2026. Tämä mahdollistaa valvontaviranomaisen valmistautumisen uusiin tehtäviin.

Lain 13 §:n rangaistussäännökset, jotka koskevat 4 §:n, 6 §:n, 8 §:n ja 10 §:n säännösten rikkomista, 12 §:ssä, 14 §:ssä ja 16 §:ssä säädettyjä velvollisuutta, sekä 18 §:ssä tarkoitetua valvonnan estämistä tai vaikeuttamista, tulevat voimaan 1. päivänä tammikuuta 2027. Tämä antaa isännöitsijöille ja isännöintiyrityksille aikaa sopeutua uusiin velvoitteisiin ennen rangaistusssäännösten voimaantuloa.

Porrastettu voimaantulo mahdollistaa sujuvamman siirtymisen uuteen sääntelyyn ja antaa valvonnasta vastaaville toimijoille aikaa sopeutua muutoksiin. Laki isännöinnistä vaatii laajamittaista tiedottamista ja viranomaisten henkilöstön koulutusta. Tarkemmat säännökset valvontamenettelystä, seuraamusten määräämisestä tai muutoksenhausta annetaan valtioneuvoston asetuksella. Tämä asetuksenantovaltuutus on tärkeä osa isännöintilain toimeenpanoa.

2.      Suhde perustuslakiin ja säätämisjärjestys

2.1 Suhde perustuslakiin

2.1.1 Johdanto

Lakiehdotusten kohteena olevat isännöintipalvelujen yhdenvertaista tarjoamista koskevat säännökset ovat merkityksellisiä erityisesti perustuslain 6 §:n mukaisen yhdenvertaisuuden näkökulmasta. Ehdotetut säännökset ovat lisäksi merkitysellistä perustuslain 10 §:n 1 momentin mukaisen omaisuudensuojan ja perustuslain 18 §:n 1 momentin sisältämän elinkeinovapauden kannalta.

Perusoikeusarvioinnissa on huomioitu myös perustuslain 22 §:n yleisluontoinen perusoikeuksien turvaamisvelvollisuus, koska perusoikeuksien merkitys on painottunut lainsäädäntöprosessiin. Näiden perusoikeuksien toteuttamiseen kuuluu säätämisrajoitusten ohella oikeudellisen edistämisvelvollisuuden myötä niiden suhteellinen prioriteetti. Perustuslain 22 § velvoittaa julkisen vallan turvaamaan perusoikeuksien ja ihmisoikeuksien toteutumisen, mikä merkitsee, että isännöintilain on edistettävä ja turvattava perusoikeuksia, eikä saa loukana niitä. Perusoikeuksista voidaan johtaa myös lainsäätäjään kohdistuvia aktiviisia toimintavelvoitteita (HE 309/1993 vp, s. 26).

Lisäksi arvioitaessa lakiehdotusten perustuslainmukaisuutta merkityksellistä on sääntelylle ominainen sääntelytavan yleisluontoisuus ja tavoitteellisuus. Aloitteessa ehdotettavaa joustavaa sääntelyä sovellettaisiin täydentävästi isännöintiä koskevan muun lain rinnalla. Tavoitelakina isännöintilain väljä sääntelytapa korostaa sääntelyn kohdetahojen itsenäisyyttä ja liikkumavaraa. Lakiin sisältyy myös asetuksenantovaltuus, jonka mukaan isännöintivalvontaviranomaisen toimivallasta ja tehtävistä säädetään erikseen valtioneuvoston asetuksella (lain 3 luku 12 §:n 2 momentti).

Lakiehdotuksessa lailla säädetään asioista, jotka perustuslain mukaan kuuluvat lain alaan. Lailla säädetään myös yksilön oikeuksien ja velvollisuuksien perusteista. Lakiehdotuksessa lainsäädäntövaltaa ei näiden asioiden osalta siirretä asetuksen antajalle (delegointikielto). Asetuksenantovaltuutuksen välttämättömyyteen on kiinnitetty erityistä huomiota, valtuuden sisältö ilmenee selvästi laista, ja se on rajattu riittävän tarkasti. Valtuutussäännöksessä ei käytetä "siten kuin" -rakennetta (PeVL 4/2000 – HE 134/1999 vp, s. 5). Laki ei siten aiheuta ongelmaa lain alan kannalta, eikä perustuslain 80.1 §:ää tämän johdosta käsitellä erikseen.

Ehdotetut säännökset eivät kuitenkaan joustavuudestaan huolimatta ole ainoastaan julistuksenomaisia, vaan sisältävät konkreettisia velvoitteita ja sanktioita, jolloin perustuslakikontrollin preventiivisen normivalvonnan merkitys on olennainen. Lakiehdotukseen sisältyvät valvonta- ja rangaistussäännökset osana lain normikokonaisuutta, edellyttävät muutoin erityisesti huolellista arviointia perustuslain kannalta. Erityisesti valvonta- ja rangaistussäännösten on oltava perustuslain 2 §:n 3 momentin mukaisen oikeusvaltioperiaatteen mukaisia.

Säännökset lain noudattamista valvovasta isännöintivalvontaviranomaisesta ovat merkityksellisiä perustuslain 21 §:n oikeusturvaa ja hyvää hallintoa ja perustuslain 124 §:n hallintotehtävän antamista muulle kuin viranomaiselle koskevan sääntelyn kannalta. Lisäksi on otettava huomioon perustuslain 21 §:n vaatimukset oikeusruvasta ja hyvästä hallinnosta, mikä edellyttää, etä valvontaviranomaisen toiminta on avointa, puolueetonta ja tehokasta. Rangaistussäännökset isännöintirikkomuksesta ovat merkityksellisiä erityisesti perustuslain 8 §:ssä säädetyn rikosoikeudellisen laillisuusperiaatteen kannalta.

Lopulta on syytä korostaa, että vaikka lain valmisteluun kuuluu perustuslainmukaisuuden ennakkoarviointi, lopullinenn arviointi lakiehdotuksen perustuslainmukaisuudesta kuuluu eduskunnan perustuslakivaliokunnalle. Valiokunta arvioi, ovatko lakiehdotuksen säännökset perustuslain mukaisia ja antavatko ne riittävän suojan perusoikeuksille. Tämä kaksivaiheinen arviointi takaa, että perustuslain vaatimukset täyttyvät mahdollisimman kattavasti.

2.1.2 Yhdenvertaisuus

Perustuslain 6.1 §:n yhdenvertaisuussäännös "Ihmiset ovat yhdenvertaisia lain edessä", ilmaisee yhdenvertaisuutta ja tasa-arvoa koskevan pääperiaatteen: mielivallan kiellon ja vaatimuksen samanlaisesta kohtelusta samanlaisissa tapauksissa. Säännös tarkoittaa ensi sijassa muodollista, oikeudellista, yhdenvertaisuutta. Perustuslain 6.2 §:ään otettua luetteloa kielletyistä syrjintäperusteista ei ole kirjoitettu tyhjentäväksi (HE 309/1993 vp, s. 17).

Ehdotetussa laissa isännöinnistä ei ole kysymys kattavasti uudesta sääntelystä, vaan voimassa olevan isännöintiä koskevan sääntelyn tehostamisesta uudella lailla. Isännöinnin tavoiteltava, hyväksyttävä ja oikeudellisesti riittävän hyvä järjestäminen lainsäädännön ohjausvaikutuksen tehostamiseksi, edellyttää erilaisia sääntely-yhdistelmiä. Lakiehdotus pyrkii varmistamaan isännöintipalveluiden yhdenvertaisen saatavuuden kaikille asunto-osakeyhtiöille asettamalla isännöinnille velvollisuuksia. Tämä on erityisen tärkeää perustuslain 6 §:n mukaisen yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta. Vanhan lain aikana on voinut esiintyä tilanteita, joissa tietyt asunto-osakeyhtiöt ovat olleet epäedullisessa asemassa isännöintipalveluiden yhdenvertaisen saatavuuden suhteen. Ehdotetun lain on varmistettava, että isännöintipalveluja tarjotaan yhdenvertaisesti kaikille taloyhtiöille ja osakkaille, eikä ketään aseteta eri asemaan ilman hyväksyttävää perustetta. Lakiehdotus ei sisällä säännöksiä, jotka rajoittaisivat perustuslain yhdenvertaisuussäännöstä.

Lakiehdotus pyrkii varmistaaaan asunto-osakeyhtiön yhdenvertaisen aseman, eikä se sisällä erotteluperusteita isännöintipalveluiden saatavuuden suhteen. Lisäksi kysymys lain säännöksistä isännöintivalvontaviranomaisesta ja yhdenvertaisuudesta ankkuroituu hallintotoiminnan tasapuolisuuden vaatimukseen. Hallinnon oikeusperiaatteita koskevan hallintolain 6 §:n mukaan viranomaisen on kohdeltava hallinnossa asioivia tasapuolisesti, eikä tässä yhteydessä ole tarpeellista arvioida valvontaviranomaista koskevan säännöksen perustuslainmukaisuutta.

Lain väljien, harkinnalle sijaa suovien käsitteiden, kuten "hyvä isännöintitapa", "tasapuolisuus" ja "huolellisuus", soveltaminen voi kuitenkin olla ongelmallista tosiasiallisen yhdenvertaisuuden toteutumisen kannalta. Vaikka yhdenvertaisuus ei voi olla pelkästään muodollista, säännöt yleensä tavallaan pakottavat muodolliseen ajatteluun oikeudesta. Toisaalta tämä ajattelu ratkaisutoimintaa ohjaavana voi johtaa liialliseen formalismiin. Tilanneherkkyyttä edellyttävän kontekstuaalisen tai teleologisen oikeudellisen ratkaisutoiminnan merkitys korostuu isännöintityön ihmisläheisen asiantuntijaluonteen vuoksi.

Lainsäätämistoiminnassa yhdenvertaisuus ja syrjintäkielto ovat myös olleet erittäin usein perustuslakivaliokunnan arvioitavana (esimerkiksi PeVL 9/2019 vp, PeVL 44/2010 vp, PeVL 14/2002 vp). Oikeudellinen argumentointi yhdenvertaisuuden vaatimuksella on monessa suhteessa ongelmallista. Edellä oleva merkitsee, että ennakollisen normivalvonnan ohella lakiehdotuksessa suotavana pidettävänä perustuslakivaliokunnan lausunnon antaminen, on perusteltua. Lisäksi on huomattava, että lakiehdotus pyrkii varmistamaan, asunto-osakeyhtiön yhdenvertaisen aseman, eikä se sisällä erotteluperusteita isännöintipalveluiden saatavuuden suhteen. Täten kysymys lain säännöksistä isännöintivalvontaviranomaisesta ja yhdenvertaisuudesta ankkuroituu hallintotoiminnan tasapuolisuuden vaatimuksen, kuten hallintolain 6 §:ssä todetaan.

2.1.3 Omaisuuden suoja

Perustuslain 15 § turvaa omaisuuden suojan: "Jokaisen omaisuus on turvattu". Pykälä sisältää omaisuudensuojaa koskevan yleislausekkeen (1 mom.) sekä pakkolunastuslausekkeen, joka sitoo pakkolunastuksen lailla säätämiseen sekä yleisen tarpeen ja täyden korvauksen vaatimuksiin (2 mom.). Perustuslakivaliokunta on antanut useita lausuntoja omaisuuden suojan tulkinnasta. Tunnettuna esimerkkinä COVID-19 pandemian aikana, Hallituksen esitys tartuntatautilain muuttamisesta ja väliaikaisesta muuttamisesta (HE 245/2020 vp), perustuslakivaliokunta tarkasteli lakiehdotusta omaisuuden suojaa turvaavan perustuslain 15 §:n 1 momentin ja myös perustuslain 18 §:ssä turvatun elinkeinovapauden kannalta. (PeVL 44/2020 vp, s. 3, 8, 10). Kyseessä olevan poikkeusolojen sääntelyssä valiokunta on kiinnittänyt erityistä huomiota sääntelyyn liittyviin tiedonsaantiongelmiin (PeVL 30/2020 vp, s. 11).

Valiokunta on korostanut, että omaisuuden suoja ei ole ehdoton oikeus, vaan sitä voidaan rajoittaa, jos rajoituksille on perustuslaissa hyväksyttävät perusteet. Rajoitusten on oltava välttämättömiä hyväksyttävän tarkoituksen saavuttamiseksi (PeVM 25/1994 vp, s. 5/1). Lisäksi rajoitustoimien ja toimivaltuuksien sääntelyn on perustuttava asianmukaiseen arvioon rajoitustoimenpiteiden ja toimivaltuuden välttämättömyydestä (PeVM 25/1994 vp, s. 5, PeVL 55//2016 vp, s. 4–5). Omaisuuden suojan rajoitusten on oltava suhteellisuusperiaatteen mukaisia (PeVL 17/2018 vp).

Perustuslakivaliokunta todennut, että sääntelyn oikeasuhtaisuuden kannalta merkitystä on myös sillä, millaisia mahdollisuuksia elinkeinonharjoittajalla on sopeuttaa toimintaansa lainsäädännön muutoksiin (PeVM 25/1994 vp, s. 9).

Lakiehdotus ei sisällä säännöksiä, jotka kohtuuttomasti rajoittavat isännöinnissä osakkaiden oikeutta omaisuuteensa. Lakiehdotus ei ole suorassa vaikutusyhteydessä esimerkiksi asunto-osakeyhtiölain hallintaanottoa koskevan sääntelyn kanssa. Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee tarkasti ne perusteet, joilla huoneiston hallintaanotto on mahdollinen (AsOYL 8 luku 2-7 §).

Lakiehdotuksen kannalta omaisuudensuoja on merkityksellinen erityisesti niiltä osin, jotka koskevat isännöitsijän toimintaa asunto-osakeyhtiöin varallisuuden hoidossa ja käyttöä koskevissa päätöksissä. Kysymys voi olla esimerkiksi isännöitsijän oikeudesta tehdä sopimuksia taloyhtiön puolesta. On tärkeää, että nämä säännökset eivät anna isännöitsijälle liian laajaa valtaa. Erityisesti on syytä korostaa, että isännöitsijän toimivalta on rajattava selkeästi ja tarkasti, jotta vältetään mahdolliset väärinkäytökset ja osakkaiden omaisuuden vaarantuminen. Tässä yhteydessä on huomioitava myös isännöitsijän vahingonkorvausvastuu, jos hän toimii vastoin lakia tai yhtiöjärjestystä.

Arvioitaessa lakiehdotuksen vaikutuksia perustuslain 15 §:ään, on tärkeää huomioida myös muutoskenhakumahdollisuus. Osakkailla tulee olla mahdollisuus valvoa isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen toimintaa. Tämä oikeus perustuu asunto-osakeyhtiölain säännöksiin. Lisäksi on varmistettava, että osakkailla on tehokas oikeusuojakeino, jos he katsovat isännöitsijän tai taloyhtiön hallituksen toimineen lainvastaisesti.

Isännöintilaki ei sisällä säännöksiä, jotka kohtuuttomasti rajoittavat osakkaiden oikeutta omaisuuteensa. Isännöitsijän toimivaltaa, päätöksentekomenettelyä ja omaisuudensuojan rajoitusten oikeasuhtaisuutta koskeva isännöinnin kokonaissääntely, turvaa kaikkien osapuolten oikeudet ja velvollisuudet perustuslain vaatimukset huomioiden. Lakiehdotus ei anna isännöitsijälle valtaa päättää taloyhtiön varallisuudesta, eikä lakiehdotus muuta isännöitsijän toimivaltaa koskevaa sääntelyä (AsOYL 7 luvun 17 §). Lakiehdotus ei myöskään rajoita osakkaiden mahdollisuutta valvoa isännöitsijän ja taloyhtiön toimintaa.

Lakiehdotus ei näin ollen ole ristiriidassa perustuslain 15 §:ssä säädetun omaisuuden suojan kanssa. Kuitenkin on tärkeää, että isännöitsijän toimivaltaa ja vastuuta koskevaa sääntelyä seurataan tarkasti ja tarvittaessa tarkennetaan, jotta varmistetaan osakkaiden omaisuuden suojan toteutuminen käytännössä.

2.1.5 Oikeusturva

Perustuslain 21 §:ssä turvataan jokaisen oikeus oikeudenmukaiseen oikeudenkäyntiin ja hyvään hallintoon. Pykälä kattaa laajemmin oikeusturvan kuin pelkän oikeudenkäynnin ja hallinnon. Siihen sisältyy myös oikeus saada asiansa käsitellyksi asianmukaisesti ja ilman aiheetonta viivytystä.

Perustuslain 21 §:n mukaan jokaisella on oikeus saada asiansa käsitellyksi asianmukaisesti ja ilman aiheetonta viivytystä lain mukaan toimivaltaisessa tuomioistuimessa tai muussa viranomaisessa sekä oikeus saada oikeuksiaan ja velvollisuuksiaan koskeva päätös tuomioistuimen tai muun riippumattoman lainkäyttöelimen käsiteltäväksi. Lisäksi käsittelyn julkisuus sekä oikeus tulla kuulluksi, saada perusteltu päätös ja hakea muutosta samoin kuin muut oikeudenmukaisen oikeudenkäynnin ja hyvän hallinnon takeet turvataan lailla.

Oikeusturva edellyttää, että valvontaviranomaisen toiminnan on oltava oikeusturvan vaatimusten mukaisia. Valvontaviranomaisen toimivalta ja menettelytavat on määriteltävä laissa täsmällisesti ja selkeästi. Perustuslakivaliokunnan mukaan oikeusturvan ja hyvän hallinnon varmistaminen perustuslain 124 §:n tarkoittamassa merkityksessä edellyttää, että asian käsittelyssä noudatetaan hallinnon yleislakeja ja että asioita käsittelevtä toimivat virkavastuulla (esim. PeVL 3/2009 vp, s. 4/II ja PeVL 20/2006 vp, s. 2). Lakiin ei ole perustuslain 124 §:n takia yleensä välttämätöntä yleensä sisällyttää viittausta hallinnon yleislakeihin, sillä hallinnon yleislakeja sovelletaan niiden sisältämien soveltamisalaa, viranomaisten määritelmää tai yksityisen kielellistä palveluvelvollisuutta koskevien säännösten nojalla myös yksityisiin niiden hoitaessa julkisia hallintotehtäviä (PeVL 42/2005 vp, s. 3/II).

Isännöintilakiehdotus pyrkii turvaamaan oikeusturvan useilla eri tavoilla. Selkeät ja yksiselitteiset säännökset yhtenäisenä oikeudellisena kehyksenä vähentävät tulkintaongelmia ja parantavat osapuolten mahdollisuuksia arvioida oikeuksiaan ja velvollisuuksiaan. Lakiehdotus luo myös valvontajärjestelmän, joka mahdollistaa isännöinin lainmukaisuuden valvonnan. Lakiehdotuksessa on huomioitu muutoksenhakumahdollisuudet. Osapuolilla on oikeus hakea muutosta valvontaviranomaisen päätöksiin ja viedä asiansa tarvittaessa tuomioistuimen käsiteltäväksi. Näin ollen, isännöintilakiehdotukseen ei ole sisällytetty tarpeettomana viittausta hallintolakiin. Kuitenkin on tärkeää varmistaa, että valvontaviranomaisen toiminta on läpinäkyvää ja että osapuolilla on mahdollisuus saada tietoa valvontaprosessin etenemisestä. Lisäksi on huomioitava, että isännöintilakiehdotuksen valvontajärjestelmän on oltava tehokas ja oikeasuhtainen, jotta se ei aiheuta kohtuutonta tasitusta isännöintiyrityksille.

2.1.6 Hallintotehtävän antaminen muulle kuin viranomaiselle

Perustuslain 124 §:n mukaan julkinen hallintotehtävä voidaan antaa muulle kuin viranomaiselle vain lailla tai lain nojalla, jos se on tarpeen tehtävän tarkoituksenmukaiseksi hoitamiseksi eikä vaaranna perusoikeuksia, oikeusturvaa tai muita hyvän hallinnon vaatimuksia. Merkittävää julkisen vallan käyttöä sisältäviä tehtäviä voidaan kuitenkin antaa vain viranomaiselle. Tämä merkitsee, että valvontatehtävässä on oltava viranomainen, sillä valvontatehtävä sisältää julkisen vallan käyttöä. Perustuslakivaliokunnan lausuntoja perustuslain 124 §:n kannalta yksityisten toimijoiden roolista esimerkiksi PeVL 1/2018 vp, PeVL 47/2014 vp, PeVL 24/2008 vp.

Isännöintilakiehdotus on laadittu siten, että se täyttää perustuslain 124 §:n vaatimukset julkisten hallintotehtävien antamisesta. Lakiehdotuksen mukaan isännöintivalvontaviranomainen olisi oikeusministeriön alainen viranomainen, eikä julkista hallintotehtävää anneta muulle kuin viranomaiselle.

Isännöintilakiehdotuksen mukainen valvontaviranomainen on suunniteltu toimimaan viranomaisena, jonka toiminta on linjassa oikeusturvan perusoikeuden kanssa. Lakiehdotusessa säädetään selkeästi valvontaviranomaisen toimivaltuudet ja menettelyt.

Isännöintivalvontaviranomaisen riippumattomuus, hallintolain (434/2003) 2 luvussa säädettyjen hyvän hallinnon periaatteiden noudattaminen, muutoksenhakumahdollisuudet ja selkeät toimivaltuudet varmistavat, että asianosaisten oikeudet on turvattu. Lisäksi on varmistettava, että valvontaviranomaisella on riittävät resurssit ja asiantuntemus tehtäviensä asianmukaiseen hoitamiseen.

2.1.7 Rikosoikeudellinen laillisuusperiaate

Perustuslain 8 §:ssä säädetään rikosoikeudellisesta laillisuusperiaatteesta, jonka mukaan ketään ei saa pitää syyllisenä rikokseen eikä tuomita rangaistukseen sellaisen teon perusteella, jota ei tekohetkellä ole laissa säädetty rangaistavaksi. Rikoksesta ei saa tuomita ankarampaa rangaistusta kuin tekohetkellä on laissa säädetty.

Rikosoikeudellinen laillisuusperiaate on kekeinen periaate, joka ohjaa rangaistussäännösten ja koko rikosoikeudellisen sääntelyn laatimista. Periaate edellyttää, että rangaistavuuden on perustuttava nimenomaan lakiin. Periaate korostaa, että teon on oltava rangaistavaksi säädetty jo tekohetkellä voimassa olleessa laissa. Rangaistussäännösten on oltava täsmällisiä ja tarkkarajaisia. Perustuslakivaliokunnan lausuntokäytännön mukaan rikosoikeudellisen laillisuusperiaatteen yhdinsisällön mukaan rikoksen tunnusmerkistö on ilmaistava riittävällä täsmällisyydellä siten, että säännöksen sanamuodosn perusteella on ennakoitavissa, onko jokin toiminta tai laiminlyönti rangaistavaa. Euroopan ihmisoikeustuomioistuimen ja EU-tuomioistuimen käytännössä laillisusperiaatteelle on annettu käytännössä vastaava ydinsisältö, jossa on korostettu rikossääntelyn ennustettavuutta eli sitä, että säännöksen sanamuodon perusteella voidaan ennakoida, mikä on rangaistavaa (ks. esim. PeVL 20/2022 vp, kappale 11, PeVL 12/2021 vp, kappale 57, PeVL 20/2018 vp, s. 2, PeVL 10/2015 vp, ja PeVL 6/2014 vp, s. 3/I).

Lakiehdotukseen sisältyvä isännöintirikkomusta koskeva rangaistussäännös täyttää perustuslain 8 §:ssä säädetyn rikosoikeudellisen laillisuusperiaatteen vaatimukset. Rangaistussäännöksessä on lueteltu tyhjentävästi ne teot ja laiminlyönnit, joista voidaan tuomita isännöintirikkomuksesta. Rangaistussäännöksessä on käytetty konkreettisia ja yksiselitteisiä ilmauksia.

Isännöintirikkomuksesta säädetty sakko rangaistuslajina on oikeudenmukainen ja vastaa isännöintirikkomusten vakavuutta. Isännöintirikkomukset ovat pääosin luonteeltaan taloudellisia tai hallinnollisia rikkomuksia. Tällaisissa tapauksissa sakkorangaistus on riittävä ja tarkoituksenmukainen seuraamus. Perustuslakivaliokunta on todennut, että sakkorangaistus on yleensä riittävä seuraamus taloudellisissa rikkomuksissa, joissa ei ole kyse vakavasta vahingosta tai henkilövahingosta. Sakkorangaistus on myös suhteellisuusperiaatteen mukainen, kun otetaan huomioon rikkomusten luonne ja vakavuus.

Isänöintilakiehdotuksen rangaistusäännösten kannalta on kuitenkin tärkeäa varmistaa, että valvontaviranomianen noudattaa johdonmukaista ja ennakoitavaa linjaa. Tämä edellyttää, että viranomainen antaa selkeitä ohjeita ja tulkintoja rangaistussäännösten soveltamisesta. Lisäksi on tärkeää, etä virnaomainen ottaa huomioon rikkomusten yksilölliset olosuhteet ja soveltaa rangaistuksia suhteellisuusperiaatteen mukaisesti. Tämän mukaan oikeudenkäytön perustaksi tulee asettaa asianomaisen säännöksen päämäärä, lain järkevä tavoite yhteiskuntatodellisuuteeen ja säännöksen nykyhetken soveltamiseen. Näin varmistetaan, että rangaistussäännökset eivät johda kohtuuttomiin tai epäoikeudenmukaisiin lopputuloksiin.

2.2 Säätämisjärjestys

Näistä lähtökohdista käsin on perusteltua katsoa, että aloitteeseen sisältyvät lakiehdotukset voidaan käsitellä tavallisessa säätämisjärjestyksessä. Aloitteen On kuitenkin suotavaa, että perustuslakivaliokunta antaisi asiasta lausunnon.

Edellä olevan perusteella annetaan Eduskunnan hyväksyttäväksi seuraava lakiehdotus:

Lakiehdotus

Laki isännöinnistä

Eduskunnan päätöksen mukaisesti säädetään:

I OSA

Yleiset säännökset

1 luku

Lain tarkoitus ja soveltamisala

1 §

Lain tarkoitus

Tämän lain tarkoituksena on parantaa isännöinnin laatua ja läpinäkyvyyttä, vahvistaa asunto-osakeyhtiöiden hallintoa ja osakkaiden oikeusturvaa. Lain tarkoituksena on myös edistää hyvää isännöintitapaa ja eettisiä periaatteita isännöintialalla, sekä tukea asunto-osakeyhtiöiden toimintaa ja osakkaiden välistä yhteistyötä.

2 §

Soveltamisala

Tätä lakia sovelletaan kaikkiin isännöintipalveluihin, joita tarjotaan asunto-osakeyhtiöille.

3 §

Määritelmät

Tässä laissa tarkoitetaan:

Isännöinnillä: Toimintaa, jossa isännöitsijä huolehtii asunto-osakeyhtiön hallinnosta, taloudenhoidosta ja kiinteistön kunnossapidosta.

Isännöitsijällä: Henkilöä, joka toimii asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä.

Asunto-osakeyhtiöllä: Asunto-osakeyhtiölain (159/2009) 1 §:ssä tarkoitettua yhteisöä.

2 luku

Isännöitsijän velvollisuudet

4 §

Huolellisuus ja asunto-osakeyhtiön etu

Isännöitsijän on toimittava huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti. Hänen on noudatettava lainsäädäntöä, toimittava vastuullisesti ja eettisesti sekä sitouduttava noudattamaan Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositusta.

5 §

Tiedonanto palveluista ja hinnoittelusta

Isännöitsijän on annettava selkeä selvitys tarjoamistaan isännöintipalveluista ja niiden hinnoitteluperusteista. Isännöintisopimuksessa on eriteltävä isännöintitehtävät, mahdolliset muut sovitut asiantuntijapalvelut sekä niiden hinnoitteluperusteet ja hinnantarkistusmenettely.

6 §

Avoimuus hankinnoissa

Isännöitsijän on toimittava avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käytettävä hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi. Hänen on huolehdittava, että hankinnat kilpailutetaan läpinäkyvästi ja että asunto-osakeyhtiö tekee päätökset isännöitsijän toimivallan rajoista ja sen ylittävistä sopimuksista ja hankinnoista.

7 §

Tasapuolisuus

Isännöitsijän on kohdeltava kaikkia osakkaita, asukkaita ja hallituksen jäseniä tasapuolisesti. Hänen on noudatettava yhdenvertaisuuslain (1325/2014) velvoitteita.

8 §

Avoimuus ja viestintä

Isännöitsijän on edistettävä avoimuutta ja suhtauduttava viestintään myönteisesti. Hänen on vastattava yhteydenottoihin kohtuullisessa ajassa ja annettava asunto-osakeyhtiön hallitukselle tarpeelliset tiedot.

9 §

Vaitiolovelvollisuus

Isännöitsijän on noudatettava vaitiolovelvollisuutta luottamuksellisen tiedon suhteen eikä hän saa käyttää väärin saamiaan tietoja.

10 §

Ammattitaito

Isännöitsijän on huolehdittava ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä.

11 §

Muut velvollisuudet

Isännöitsijän on lisäksi:

Otettava vastaan vain omien kykyjensä ja resurssiensa mukaisia toimeksiantoja.

Ylläpidettävä ja kehitettävä isännöinnin arvostusta.

Kunnioitettava isännöintialan muita toimijoita ja kilpailtava reilusti.

Sitouduttava harmaan talouden ja talousrikollisuuden torjuntaan.

Sitouduttava ilmastonmuutoksen torjuntaan ja energiatehokkuuden edistämiseen.

II OSA

Erinäiset säännökset

3 luku

Valvonta ja rangaistussäännökset

12 §

Valvonta

Tämän lain noudattamista valvoo oikeusministeriön alainen isännöintivalvontaviranomainen. Isännöintivalvontaviranomaisen toimivallasta ja tehtävistä säädetään erikseen valtioneuvoston asetuksella.

13 §

Rangaistussäännökset

Joka tahallaan tai törkeästä huolimattomuudesta rikkoo tämän lain säännöksiä, voidaan tuomita isännöintirikkomuksesta sakkoon.

Isännöintirikkomuksesta tuomitaan myös se, joka:

Laiminlyö 4 §:ssä säädetyn ammattitaitovaatimuksen ylläpitämisen.

Ei noudata 6§:ssä säädettyä tiedonantovelvollisuutta.

Ei noudata 8 §:ssä säädettyä vaitiolovelvollisuutta.

Ei noudata 10 §:ssä säädettyä tasapuolisuusvelvollisuutta.

Rikkoo 12 §:ssä säädettyä hyvän isännöintitavan periaatteita.

Ei noudata 14 §:ssä säädettyä velvollisuutta harmaan talouden ja talousrikollisuuden torjuntaan.

Ei noudata 16 §:ssä säädettä velvollisuutta ilmastonmuutoksen torjuntaan ja energiatehokkuuden edistämiseen.

Estää tai vaikeuttaa 18 §:ssä tarkoitettua valvontaa.

Isännöintirikkomuksesta voidaan tuomita myös oikeushenkilö.

Yrityksen johtohenkilö on velvollinen myötävaikuttamaan siihen, että yritys noudattaa lakia. Johtohenkilö voidaan tuomita isännöintirikkomuksesta, jos hän on tahallaan tai törkeästä huolimattomuudest laiminlöynyt tämän velvollisuutensa.

Isännöintirikkomusta koskeva syyte voidaan nostaa vain, jos asianomistaja on tehnyt siitä ilmoituksen isännöintivalvontaviranomaiselle.

4 Luku

Voimaantulo

14 §

Voimaantulo

Tämä laki tulee voimaan 1. päivänä tammikuuta 2026.

Lain 12 §:n säännökset isännöintivalvontaviranomaisesta, tulevat voimaan 1. päivänä huhtikuuta 2026.

Lain 13 §:n rangaistussäännökset, jotka koskevat 3 §:n, 4 §:n, 6 §:n, 7 §:n, 8 §:n ja 10 §:n säännösten rikkomista, tulevat voimaan 1. päivänä tammikuuta 2027.

——————